DPE ET MARCHÉ : L’ANALYSE GOFLINT EN 5 MOTS CLÉS Profession

Effet prix, décote, stratégies de vente, primo-accédants et instabilité réglementaire : Mihai Gavriloiu, co-fondateur de GoFlint, plateforme d’annonces immobilières, décrypte comment les correctifs successifs du DPE impactent les prix immobiliers et les comportements des vendeurs et acheteurs.

Effet Prix
« 850 000 annoncés par le gouvernement, finalement les passoires à sortir de ce statut ne seraient que 750 000. Ce qui nous interpelle, ce n’est pas ce chiffre, mais l’effet prix », explique Mihai Gavriloiu, co-fondateur de GoFlint. Selon d’autres acteurs, « ce serait plutôt autour de 600 000 logements qui vont sortir des classes F et G ». Pour autant, il rappelle qu’« un particulier n’achète pas un DPE, mais un DPE va cristalliser une vente » et qu’il devient un déclencheur dans la décision de mise sur le marché. « Nous avons constaté qu’un mauvais DPE va lancer le processus de vente ». Les analyses de GoFlint confirment l’impact du classement sur les valeurs. « La décote entre un A ou B et un F ou G, est de 19 % au niveau national. Entre un logement standard et une passoire thermique, on est autour de 11 % », précise Mihai Gavriloiu. Dans les faits, « près d’un vendeur sur deux considère le mauvais DPE comme un facteur de décision de vente et accepte une décote pour accélérer la vitesse de transaction ».

Stratégie vendeur
La révision de la méthode de calcul modifie les arbitrages. « Quand on parle avec les agents immobiliers, la meilleure approche est souvent de ne pas faire les travaux », observe-t-il. En cause : « Détruire de la surface limite le potentiel de projection de l’acquéreur et l’effort n’est pas toujours rémunéré dans le prix ». GoFlint constate ainsi que, pour certains propriétaires, vendre une passoire “en l’état” devient plus rationnel qu’engager des rénovations lourdes.

Primo-accédants
Bien que le guichet de MaPrimeRénov’ soit fermé, dans ce jeu de décotes, « les primo-accédants s’en sortent gagnants », estime Mihai Gavriloiu. « Acheter une passoire leur permet d’accéder plus facilement à la propriété », car, dans de nombreux cas, « ils ne feront pas les travaux dans l’immédiat ».

Magie du papier
Le co-fondateur de GoFlint met en garde contre une lecture trop administrative de l’étiquette DPE. « On a l’impression que les règles du jeu peuvent changer. On est passoire thermique un jour et plus le lendemain », résume-t-il, en référence aux ajustements successifs de la méthode de calcul qui ont débuté avec les correctifs pour les petites surfaces en 2024 et depuis le 1er janvier dernier du coefficient de conversion de l’électricité, avec des effets de marché immédiats selon Mihai Gavriloiu.

Et après ?
Le co-fondateur n’exclut pas de nouvelles évolutions. « Le coefficient de conversion de l’électricité pourrait encore bouger. Certains militent pour qu’il diminue encore », avance-t-il. Et est-ce qu’un ajustement possible ne sera pas aussi fait pour les chaudières fioul ? De potentielles évolutions qui pourraient encore, selon lui, « faire ressortir d’autres logements du statut de passoire sans travaux », avec des répercussions directes sur les prix, les délais de vente et les stratégies de mise en location.