DPE, RÉNOVATION ÉNERGÉTIQUE ET PROFESSIONNELS, TOM DELAEY MISE SUR UN NOUVEAU MODÈLE Interview

Pour Tom Delaey, fondateur du groupe LinkedIn Les Petits Génies de l’Immobilier (LPGI), la loi Climat et Résilience n’a ni sauvé le climat, ni protégé les locataires, ni sécurisé les propriétaires. À ses yeux, elle a surtout aggravé la crise du logement en multipliant interdictions, contentieux et blocages. Il défend une refondation globale.

Selon vous, le DPE est devenu un couperet locatif. Pour quelles raisons ?

Le DPE existe depuis près de vingt ans, mais n’a jamais acquis la crédibilité d’un diagnostic institutionnel. Il a même été détourné de sa fonction première, qui était simplement d’informer l’acquéreur sur la consommation énergétique du bien. Aujourd’hui, on lui fait produire des conséquences juridiques et financières majeures alors qu’il souffre de failles structurelles profondes.

Plus largement, la loi Climat et Résilience, avec l’interdiction de louer arbitrée par le DPE, a participé à l’aggravation de la crise du logement, en échouant à sauver le climat.

Justement, il y aurait selon vous quatre problèmes majeurs liés au DPE…

Oui, d’abord la formation : pour devenir diagnostiqueur DPE, on parle de dix jours ; et pour obtenir toutes les certifications, on arrive à 3 mois. C’est sans commune mesure avec la complexité de bâtiments uniques. Si l’on veut comparer au contrôle technique automobile qui porte sur des produits ultra-standardisés, un mécanicien se forme pendant au moins 8 mois.

Ensuite, le modèle économique, qui génère des conflits d’intérêts : ce sont des entreprises commerciales sous pression de rentabilité, avec des risques de pressions du donneur d’ordre. Et la réponse récente – faire des DPE « à l’aveugle » – n’est clairement pas une solution viable, car toute correction a posteriori peut déclencher une suspicion de fraude auprès de l’Ademe.

Troisième point : la charge de la preuve. Aujourd’hui, le vendeur supporte obligation et coût ; je propose une bascule vers une logique de “due diligence” à l’anglo-saxonne, où l’acquéreur commande les expertises en fonction de son projet, ce qui clarifie les responsabilités et réduit les contentieux.

Enfin, le DPE est un outil de mesure perfectible et instable : révisé au moins 5 fois depuis 2006, dont plusieurs révisions sur 2021–2026 (méthode 3CL, petites surfaces, coefficient d’énergie primaire de l’électricité). Cette instabilité témoigne que l’instrument de mesure n’était pas fiable dès le départ.

Malgré ce constat sur le DPE, vous proposez tout de même de donner aux diagnostiqueurs un statut d’officier public… Quel en serait l’objectif ?

L’idée, c’est de professionnaliser et sanctuariser la fonction. Un diagnostiqueur “officier public”, à l’image du notaire ou du commissaire de justice, produirait des constats authentiques, opposables, encadrés par une déontologie forte. On rompt ainsi avec les conflits d’intérêts du modèle marchand et la course au prix.

Concrètement, ses actes font foi jusqu’à preuve du contraire et peuvent avoir des effets dans les litiges liés à la décence, aux risques pour la santé et la sécurité. C’est ce statut qui, selon moi, donnerait au diagnostic immobilier une vraie portée juridique.

Il n’y a pas que le rôle des professionnels que vous souhaitez voir évoluer. Vous prônez également une «refondation». Sur quoi reposerait-elle ?

Je défends un permis de louer qui devienne la pierre angulaire, renouvelable et adossé à des diagnostics authentifiés.

L’interdiction de louer ne devrait être possible que sur la base d’un risque avéré pour la santé ou la sécurité, constaté par un officier public. En l’occurrence, on entretient une certaine confusion entre indécence et insalubrité. Or une passoire thermique n’est pas nécessairement insalubre, tout comme un logement sobre énergétiquement n’est pas forcément sain. Le DPE doit être replacé à sa juste place, c’est-à-dire recentré sur l’information plutôt que transformé en sanction automatique.

Ne faudrait-il pas aussi revoir le statut des bailleurs ?

Je propose effectivement deux statuts : des biens locatifs « sous dispositifs de l’État » (avantages fiscaux contre contraintes, dont le permis de louer) et des biens « libres de dispositifs », sans contraintes spécifiques mais sans aides, ni abattements. L’idée est de rendre le contrat plus clair.

Tom Delaey en bref

• Fondateur du groupe LinkedIn Les Petits Génies de l’Immobilier (LPGI) (plus de 54 000 membres et 140 000 lecteurs hebdomadaires).
• Président de l’association Toi et moi pour un toit, qui vise à certifier la confiance de familles monoparentales en précarité de logement auprès des bailleurs et professionnels de l’immobilier.
• Président de la Foncière Solidaire LPGI, orientée vers le développement de logements dans un modèle d’habitat intergénérationnel.