LOCATION DES PASSOIRES ÉNERGÉTIQUES : LE POINT SUR L’AGENDA DES INTERDICTIONS PROFESSIONNELS DE L’IMMOBILIER

Gel des loyers puis « interdiction progressive de location », les sanctions concernant les passoires énergétiques vont se multiplier dans les prochains mois. Les bailleurs devront s’appuyer sur les résultats de leur DPE pour savoir s’ils sont concernés. Mais il faut cependant rester vigilant quant aux conditions d’application car la réglementation comporte certaines subtilités.

Le gel des loyers à compter du 24 août 2022

L’article 159 de loi Climat et résilience du 22 août 2021 prévoit le gel des loyers pour les logements dont la classe énergétique du DPE est F ou G. Cette mesure entre en application un an après la parution de cette loi au Journal officiel, soit le 24 août 2022, et concerne aussi bien les locations nues que meublées à usage de résidence principale. Ce gel s’applique :

• Pour la fixation du loyer d’un logement libre mis en location, le loyer du nouveau contrat de location ne pouvant excéder le dernier loyer appliqué au précédent locataire ;
• Pour la révision (indexation) ou la majoration de loyer, même si celles-ci sont prévues au contrat de location ;
• Pour le renouvellement d’un contrat de location, le loyer ne pouvant être réévalué.

En Guadeloupe, en Martinique, en Guyane, à La Réunion et à Mayotte, ces dispositions sont applicables aux contrats de location conclus, renouvelés ou tacitement reconduits après le 1^er juillet 2024.

Pour justifier d’une augmentation de loyer, le bailleur devra donc démontrer que le logement est classé E ou mieux. Il sera d’autant plus protégé si son DPE a été réalisé après la réforme, la méthode sur factures étant à proscrire, et le classement tenant compte également des émissions de gaz à effet de serre.

1^er janvier 2023 : indécence des logements les plus énergivores

Par décret du 11 janvier 2021, les logements situés en France métropolitaine dont la consommation d’énergie finale est égale ou supérieure à 450 kWh/m².an ne seront plus considérés comme décents à compter du 1^er janvier 2023. On estime le nombre de logements concernés à 90 000 environ.

Points de vigilance

Le critère de décence retenu est la consommation d’énergie finale et non la consommation d’énergie primaire comme sur l’étiquette du DPE. Il convient donc d’appliquer, le cas échéant, le coefficient de conversion énergie primaire/énergie finale aux résultats du DPE. Par ailleurs, la surface habitable à considérer pour l’application de cette mesure peut différer de la surface habitable utilisée pour le calcul du DPE. En effet, il peut arriver que certains locaux chauffés soient pris en considération dans le DPE alors qu’ils n’entrent pas dans la définition de la surface habitable. Seul un nouveau DPE pourra attester avec certitude que le logement respecte les critères de décence. Le coefficient de conversion de l’électricité en énergie primaire abaissé à 2,3 peut en outre être bénéfique pour le bailleur.

Indécence selon la classe énergétique

Enfin, à compter du 1^er janvier 2025, les critères de décence des logements intégreront un niveau de performance minimal en fonction de la classe du DPE, et non plus de la simple consommation d’énergie finale (article 160 de la loi Climat et résilience). Ce critère évoluera dans le temps :

• Au 1^er janvier 2025 pour les logements de classe G (1^er janvier 2028 pour la Guadeloupe, la Martinique, la Guyane, La Réunion et Mayotte) ;
• Au 1^er janvier 2028, pour les logements de classe F (1^er janvier 2031 pour la Guadeloupe, la Martinique, la Guyane, La Réunion et Mayotte) ;
• Au 1^er janvier 2034 pour les logements de classe E.

À noter que la question de savoir à quelle version du DPE se référer ne se posera plus, puisqu’à compter du 1^er janvier 2025, tous les DPE réalisés avant la réforme, donc antérieurs au 1^er juillet 2021, ne seront plus valides (décret du 17 décembre 2020).

Sanctions et exemptions

Un bailleur qui louerait un logement ne respectant pas le critère de décence énergétique s’expose à se voir imposer par un juge la réalisation de travaux pour atteindre le seuil minimal de performance, mais aussi une réduction de loyer pour le locataire ainsi que le versement de dommages et intérêts. Cependant, des cas d’exemption existent si :

• Le logement appartient à une copropriété et que le copropriétaire démontre que « malgré ses diligences en vue de l’examen de résolutions tendant à la réalisation de travaux relevant des parties communes ou d’équipements communs et la réalisation de travaux dans les parties privatives de son lot adaptés aux caractéristiques du bâtiment, il n’a pu parvenir à ce niveau de performance minimal»
• Le logement est soumis à des contraintes architecturales ou patrimoniales qui font obstacle à l’atteinte de ce niveau de performance minimal malgré la réalisation de travaux compatibles avec ces contraintes. Les critères relatifs à ces contraintes seront précisés par un décret pris en Conseil d’État.