Me François-Xavier de Angelis et Me Guillaume Desmure, cabinet de Angelis et associés, confirment que la durée de validité des diagnostics immobiliers demeure inchangée durant l’« état d’urgence sanitaire » malgré la publication de l’ordonnance du 25 mars 2020.
La période d’urgence sanitaire a été et devrait continuer à être au cours des prochaines semaines la source de nombreuses incertitudes pour tous les acteurs de l’immobilier. Si les impératifs de sécurité sanitaire n’interdisent nullement, en l’état, la poursuite de certaines transactions immobilières, leur sécurité juridique reste conditionnée à la communication de diagnostics immobiliers en cours de validité au jour de la vente définitive.
En pratique, la difficulté concerne bien sûr au premier chef les diagnostics « termites », dès lors que leur durée de validité est limitée à 6 mois et que leur renouvellement impose une nouvelle visite de repérage sur site.
Prise par application de la loi n°2020-290 du 23 mars 2020, dite « loi d’urgence pour faire face à l’épidémie de Covid-19 », l’ordonnance n°2020-306 du 25 mars 2020 est venue « [proroger] des délais échus pendant la période d’urgence sanitaire et [adapter] des procédures pendant cette même période ».
Ladite prorogation n’est nullement générale, le champ d’application de ladite ordonnance étant, en effet, clairement circonscrit à la fois :
– par la loi du 23 mars 2020, autorisant les mesures « adaptant, interrompant, suspendant ou reportant le terme des délais prévus à peine de nullité, caducité, forclusion, prescription, inopposabilité, déchéance d’un droit, fin d’un agrément ou d’une autorisation ou cessation d’une mesure, à l’exception des mesures privatives de liberté et des sanctions » (article 11-I-2°-b de la loi du 23 mars 2020), ainsi que celles « relatives aux délais de procédure et de jugement, à la publicité des audiences et à leur tenue, au recours à la visioconférence devant ces juridictions et aux modalités de saisine de la juridiction et d’organisation du contradictoire devant les juridictions » (article 11-I-2°-c de la loi du 23 mars 2020) ;
– par les dispositions même de l’ordonnance n°2020-306 qui ne concernent que des actes ou formalités devant être réalisés dans un délai déterminé, à peine de sanction ou de déchéance d’un droit.
La durée de validité des diagnostics déjà réalisés n’a ainsi nullement été prorogée par les textes susvisés.
On ne saurait, en effet, confondre la « durée de validité » des diagnostics et les différents « délais d’exécution » d’un acte ou formalité qui peuvent être prévus par la loi, le règlement ou les conventions.
Si les mesures exceptionnelles aujourd’hui prises pour limiter les conséquences de l’état d’urgence sanitaire ne modifient ainsi aucunement lesdits délais de validité, on ne saurait souhaiter qu’elles le fassent.
En effet, l’existence de délais raccourcis pour certains diagnostics obligatoires – qui sont donc aujourd’hui effectivement susceptibles de faire obstacle à la passation de certaines ventes – est directement justifiée par la nature de l’information donnée, par essence susceptible d’évoluer, et parfois d’évoluer rapidement.
La durée de validité de ces diagnostics conditionne, en réalité, leur efficacité et les diagnostics périmés devront ainsi nécessairement être dûment renouvelés avant passation de la vente définitive.
François-Xavier de Angelis Guillaume Desmure
