VALEUR VERTE DES LOGEMENTS : STABILITÉ EN 2020, EN ATTENDANT LE NOUVEAU DPE… Technique

Dans leur étude annuelle sur la valeur verte des logements en France métropolitaine, les Notaires de France confirme que l’étiquette Énergie du DPE peut être un « critère de variation du prix de vente ». Mais « selon les secteurs, l’offre de logements fait largement entrer d’autres critères » et cette étiquette « n’est pas, en elle-même, un élément déterminant du choix du logement ».

Une France à deux vitesses

À l’échelle métropolitaine, 7% des ventes de logements anciens concernent des biens notés A ou B et 11% des biens notés F ou G, mais avec certaines disparités géographiques. Les régions dans lesquelles les plus fortes proportions de logements anciens performants se sont vendues sont la Nouvelle-Aquitaine (10%) et l’Occitanie (9%). Du fait de l’ancienneté de son parc résidentiel, cette proportion tombe à 3% seulement à Paris. Inversement, c’est en Bourgogne-Franche-Comté (17%), dans le Grand-Est et le Centre-val-de-Loire (16%) qu’on rencontre la plus forte proportion de passoires énergétiques (classes F et G). En affinant au niveau départemental, il ressort que les zones montagneuses sont tout particulièrement concernées avec 36% des ventes dans le Cantal, 34% dans les Hautes-Alpes, 30% dans les Alpes-de-Haute-Provence, dernier département où la part de logements énergivores vendus augmente sur 5 ans (+4 points). Ailleurs, on assiste au contraire à des baisses importantes : -23 points en Lozère, -18 points dans le Cantal.

On peut donc dresser la cartographie d’une France coupée diagonalement en deux avec des façades atlantique et méditerranéenne plus économes que le Nord et l’Est du pays.

Des zones en tension moins sujettes à variation sur les prix

Globalement, l’étude note que les effets de l’étiquette Énergie sur les prix sont stables par rapport à 2019. On constate bien une petite augmentation de la moins-value sur les appartements anciens avec des étiquettes F et G, mais c’est surtout au niveau géographique que les disparités apparaissent.

En Centre-Val-de-Loire ou en Occitanie, les appartements anciens notés A ou B se vendent plus de 15% plus chers que ceux classés D. L’impact est globalement moins important sur les maisons (+12% en Nouvelle-Aquitaine), mais seulement 10% en Normandie et en Occitanie.

Pour les passoires thermiques, la dévaluation est forte en Nouvelle-Aquitaine (-14% pour les appartements, -20% pour les maisons). Sans rentrer dans le détail des évolutions et fluctuations régionales, on peut cependant expliquer partiellement ces disparités géographiques par des contextes différents, mais les comportements des acquéreurs conservent bien leur part d’incertitude qui échappe aux seuls critères de performance énergétique.

Par exemple, la forte moins-value sur les logements énergivores en Nouvelle-Aquitaine peut s’expliquer par la proportion importante de biens plutôt économes mis en vente, 32% des ventes concernant des logements classés A, B ou C.

En Provence-Alpes-Côte d’Azur, où cette proportion de logements économes est aussi forte, l’impact à la plus-value sur les appartements anciens vendus avec une étiquette A ou B n’est pas significatif. Les conditions climatiques pourraient expliquer ce constat, mais on relève une belle plus-value de 9% pour les maisons anciennes notées A ou B.

Inversement, en Centre-Val de Loire où les logements économes sont plus rares (17% des ventes), la plus-value des logements classés A ou B est élevée (+14% pour les appartements anciens, +10% pour les maisons anciennes).

Enfin, les zones en tension sont moins sujettes à fluctuation et lorsque cette tension se combine à une raréfaction des biens performants, l’impact de l’étiquette du DPE devient presque nul. Le cas de l’Île-de-France illustre parfaitement cette situation. Avec seulement 5% du parc ancien classé A ou B et 41% en E, F ou G, la plus-value reste cependant très modérée (+6%) tout comme la moins-value (-2% sur les appartements anciens notés F ou G). Moins en tension ou peut-être parce que les coûts de consommation d’énergie sont plus pris en compte par les acquéreurs, les maisons énergivores de la Grande Couronne sont à peine plus dévalorisées (-5%).

Les prochaines études attendues avec impatience

Les Notaires de France ont annoncé que « la prochaine mise à jour de l’étude intégrera les modifications qui seront intervenues sur la méthode de calcul depuis juillet 2021 ». Il sera alors intéressant de mesurer les effets de la réforme du DPE sur la sensibilisation des acquéreurs aux enjeux de consommation d’énergie et d’émissions de gaz à effet de serre, mais aussi de voir l’ampleur des moins-values sur les passoires énergétiques alors que se mettent en place les dispositifs visant à les éradiquer. Si l’étude portant sur l’année 2021 souffrira peut-être des couacs de la réforme du DPE, l’étude 2022, en revanche, devrait se révéler particulièrement révélatrice du nouvel impact de ce diagnostic… ou pas !

Mathias Lovaglio