AUDIT ÉNERGÉTIQUE : LES PROMESSES DE VENTE SIGNÉES AVANT LE 1ER AVRIL SERONT-ELLES CONCERNÉES ? Veille juridique

L’arrivée imminente de l’obligation de fournir un audit énergétique réglementaire pour la vente d’un logement en monopropriété classé F ou G ne devrait pas perturber les transactions en cours, sauf, peut-être, à de rares exceptions. Explications.

Faudra-t-il fournir, dès le 1^er avril 2023, un audit énergétique réglementaire pour les passoires énergétiques en monopropriété sous promesse de vente ? La question a de quoi inquiéter certains vendeurs qui pourraient alors voir la transaction reporter, voire capoter, si un audit devait être annexé à leur acte authentique.

Reprenant les textes réglementaires, le site du ministère de la Transition écologique et de la Cohésion des territoires est catégorique : « les vendeurs de biens dont le DPE est de classe F ou G n’auront pas à produire d’audit énergétique pour les promesses de vente ou, à défaut de promesse de vente, les actes de vente, signés avant cette date [1^er avril 2023] ».

De leur côté, les notaires semblent néanmoins se montrer moins catégoriques. Le CRIDON Nord-Est (Centre de recherches, d’information et de documentation notariales) a émis un avis plus nuancé en faisant une distinction selon la nature de la promesse de vente conclue avant le 1^er avril 2023.

Des interrogations sur les promesses unilatérales

Ainsi, s’il s’agit d’une promesse synallagmatique de vente (compromis de vente), qui engage à la fois l’acheteur et le vendeur, la position du CRIDON Nord-Est rejoint celle du ministère. Dans ce cas, il affirme qu’il ne sera pas nécessaire de fournir un audit énergétique réglementaire au moment de la signature de l’acte authentique, le dossier de diagnostic technique devant être annexé dès la promesse de vente (article L271-4 du CCH). Le CRIDON Nord-Est précise cependant qu’il faudra vérifier que ce compromis de vente ne comporte pas de clause particulière indiquant que le vendeur s’engage à fournir à l’acquéreur tout diagnostic, constat ou état procédant d’une réglementation entrant en vigueur avant la régularisation de la vente par acte authentique. Une clause généralement peu recommandée par les notaires.

En revanche, si l’avant-contrat conclu avant le 1^er avril 2023 ne correspond pas à une promesse synallagmatique de vente valant vente, pratique plutôt marginale dans la transaction de logement, le CRIDON Nord-Est considère qu’il faudra alors joindre un audit énergétique à tout acte authentique signé après le 1^er avril 2023, sauf dans le cas d’une promesse unilatérale dont la levée d’option interviendrait avant cette date. Le risque serait alors que la vente définitive soit repoussée, voire annulée, car l’acquéreur ayant connaissance d’une nouvelle information avec l’audit énergétique, il disposera de facto d’un droit de rétractation.