DÉCENCE ÉNERGÉTIQUE : LE DPE COLLECTIF POURRAIT SE SUBSTITUER AU DPE DU LOGEMENT VEILLE RÉGLEMENTAIRE

La commission des affaires économiques du Sénat vient d’adopter la proposition de loi visant à clarifier les obligations de rénovation énergétique des logements et sécuriser leur application en copropriété dans une version modifiée. Elle a notamment étendu la portée de cette proposition de loi aux maisons individuelles et aux immeubles en monopropriété et ouvert la possibilité de s’appuyer sur le DPE collectif pour satisfaire aux critères de décence énergétique d’un logement.

Rappel des grandes lignes de la proposition de loi

La proposition de loi d’Amel Gacquerre visant à clarifier les obligations de rénovation énergétique des logements et sécuriser leur application en copropriété reprend un texte transpartisan déjà porté à l’Assemblée nationale par les députés Bastien Marchive et Inaki Echaniz mais dont l’examen n’avait pas abouti en raison du contexte politique. Son objectif est de préciser les modalités d’application des critères d’indécence des logements sans pour autant reporter les obligations légales issues de la loi Climat et résilience. Comme nous l’avons déjà évoqué, ce texte prévoit :

• que l’obligation de décence énergétique ne s’applique qu’à la date de conclusion, de renouvellement ou de reconduction du bail ;
• de permettre au propriétaire qui a réalisé tous les travaux techniquement et juridiquement possibles pour atteindre la classe énergétique requise de continuer à louer son bien ;
• de suspendre l’obligation de décence énergétique le temps de la réalisation des travaux lorsqu’un contrat de maîtrise d’œuvre a été signé – en précisant que dans les copropriétés, les travaux reposent sur un audit énergétique et sont réalisés dans un délai de cinq ans ;
• le renforcement des droits des locataires en précisant que la réduction de loyer prononcée par le juge avant l’exécution des travaux doit être proportionnée au préjudice subi, tout en sécurisant les propriétaires face à des locataires faisant obstacle aux travaux ;
• de demander un rapport au Gouvernement sur l’opportunité de réviser le calcul du DPE pour y inclure la notion de confort d’été.

Les apports de la commission des affaires économiques

Lors de son examen du texte, la commission des affaires économiques du Sénat a souhaité élargir les contraintes prises en compte pour que l’obligation de décence énergétique soit satisfaite : aux contraintes techniques, elle a ajouté les contraintes architecturales, patrimoniales ou liées au coût des travaux rendant impossibles leur réalisation.

Elle a aussi souhaité mieux cadrer la prise en compte du refus du syndicat de copropriétaires de réaliser des travaux. Afin de limiter les refus de complaisance, ce refus ne vaudrait que s’il est intervenu il y a moins de trois ans, incitant les propriétaires à soumettre tous les trois ans à l’assemblée générale des copropriétaires une résolution tendant à la réalisation des travaux.

Partant du constat que les logements individuels sont ceux qui comptent le plus de passoires énergétiques au sein du parc locatif privé, la commission a souhaité étendre le champ de la proposition de loi aux logements individuels et immeubles en monopropriété.

Pour que les intérêts divergents des copropriétaires ne constituent pas un obstacle, la commission a souhaité prendre en compte le DPE collectif, lorsque sa classe énergétique permet de satisfaire les obligations de décence. Le bailleur d’un logement ne répondant pas aux critères de décence énergétique pourrait donc ainsi continuer à louer son bien si le DPE de l’immeuble satisfait à ces critères. Cette proposition vise à rendre les copropriétés solidaires face à la rénovation énergétique.

Afin de tenir compte de la situation des petites copropriétés et des maisons individuelles, la commission a décidé ne pas conserver l’exigence du recours à un maître d’œuvre dans le cadre de l’engagement de travaux.

Enfin, plutôt qu’une demande de rapport sur une révision du calcul du DPE pour y inclure la notion de confort d’été, la commission a souhaité introduire les dispositions votées dans le cadre de la proposition de loi visant à adapter les enjeux de la rénovation énergétique aux spécificités du bâti ancien (prise en compte des spécificités thermiques du bâti ancien, qualification supplémentaires exigées pour les diagnostiqueurs auditant un bâtiment ancien d’intérêt patrimonial). À l’initiative de la rapporteure Sylviane Noël, la commission a également précisé que le rapport demandé au Gouvernement sur le soutien financier à la rénovation des bâtiments anciens évalue aussi la possibilité de faire évoluer le coefficient de conversion des consommations finales en énergie primaire en ce qui concerne l’électricité.

Le texte adopté par la commission des affaires économiques du Sénat sera discuté en séance publique le 1^er avril 2025.