L’ÉTAT DES RISQUES ET POLLUTIONS (ERP)

DIAGNOSTICS OBLIGATOIRESAVANT UNE VENTE

Lors de la vente d’un logement, plusieurs diagnostics, « constats » ou « états » réunis à la demande des professionnels de l’immobilier dans un dossier de diagnostic technique, doivent être fournis par le vendeur. Ordonnance du 8 juin 2005 (art. L.271-4 à L.271-6 du CCH).

ACCÈS RAPIDE

POUR QUELS BÂTIMENTS ?

Depuis le 1er juin 2006, si l’immeuble bâti (maison et immeuble collectif) ou non bâti (terrain), quelle que soit sa destination, est situé dans une zone couverte par un plan de prévention des risques technologiques, ou par un plan de prévention des risques naturels prévisibles, prescrit ou approuvé, ou dans une zone de sismicité définie par décret, un formulaire d’information sur les risques doit être annexé à tout avant-contrat ou, à défaut d’avant-contrat, à l’acte de vente notarié. Cette obligation s’applique aux ventes d’immeubles à construire, mais non aux contrats de construction d’une maison sans fourniture de terrain. Depuis, l’information sur les risques s’est enrichie et inclut désormais la pollution des sols et l’exposition au gaz radon.

QUEL CONTENU ?

L’ERP (ex-ESRIS et ERNMT) mentionne les risques naturels, technologiques ou sismiques auxquels est exposé le bien à vendre (immeuble collectif, maison ou terrain) ; il est accompagné des extraits de documents permettant de localiser l’immeuble au regard des risques encourus (documents graphiques, note de présentation du plan de prévention des risques naturels ou technologiques ou sismiques, documents permettant une délimitation et une qualification des phénomènes). L’État des risques et pollutions (ERP) propose également une information sur l’état de pollution de la parcelle avec l’indication des SIS (Secteurs d’information sur les sols) et indique si le bien appartient à une zone à potentiel radon de niveau 3. Enfin, il précise si le bien a fait l’objet d’un sinistre indemnisé par une assurance suite à une catastrophe naturelle, minière ou technologique.

QUEL DÉLAI DE VALIDITÉ ? QUELLES OBLIGATIONS POUR LE VENDEUR ?

L’ERP doit être établi moins de six mois avant la date de la promesse de vente ou de l’acte réalisant ou constatant la vente (compromis de vente ou acte de vente notarié). Il est établi par le vendeur sur un formulaire type réglementaire disponible à la mairie, la préfecture ou sur internet, et à partir des informations fournies par le préfet, consultables en mairie ou préfecture (le cas échéant, frais de reproduction et d’expédition des informations à la charge du vendeur). Le vendeur est responsable du contenu de cet état ; il peut se faire assister pour le dresser par tout professionnel de son choix, notamment un diagnostiqueur immobilier.

Si après la promesse de vente, la parcelle sur laquelle est implanté l’immeuble est inscrite dans une zone couverte par un plan de prévention des risques technologiques ou par un plan de prévention des risques naturels prévisibles, prescrit ou approuvé, ou dans une zone de sismicité ou si l’arrêté préfectoral fixant la liste des communes concernés fait l’objet d’une mise à jour, le dossier de diagnostic technique doit être complété lors de la signature de l’acte de vente notarié par un ERP ou par la mise à jour de l’état existant.

Quelle que soit la zone géographique, en plus de l’ERP, le vendeur doit informer l’acquéreur par écrit des sinistres dont il a connaissance, qui ont affecté l’immeuble bâti (immeuble collectif ou maison) et donné lieu à une indemnisation au titre d’une catastrophe naturelle ou technologique depuis 1982. Cette information doit être mentionnée dans l’acte authentique.

À défaut d’annexion de l’ERP ou à défaut d’information relative aux sinistres survenus, l’acquéreur peut demander au juge la résolution du contrat ou une diminution du prix.

ET LE DIAGNOSTIC BRUIT ?

Depuis le 1er juin 2020, la vente d’un bien immobilier à usage d’habitation ou mixte (professionnel et habitation) ou d’un terrain constructible situé dans une zone d’exposition au bruit doit être accompagnée d’un formulaire intitulé État des nuisances sonores aériennes (ENSA). Ce document mentionne l’existence d’un ou plusieurs Plans d’exposition au bruit (PEB) adoptés aux abords des aérodromes et préciser à quelle zone de nuisance le bien vendu appartient. Même s’il n’a qu’une valeur informative, l’absence d’ENSA peut conduire un acquéreur à saisir le tribunal pour demander l’annulation de la vente ou des dommages et intérêts.

Le modèle d’ERP en vigueur

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