DPE : QUAND LES LOGEMENTS F ET G DICTENT LES STRATÉGIES D’INVESTISSEMENT Profession

Les logements F et G peuvent coûter des dizaines de milliers d’euros aux investisseurs. Entre loyers perdus et décotes à la revente, le DPE serait-il en train de devenir un véritable indicateur financier stratégique ?

« Un logement classé F ou G peut entraîner jusqu’à 34 032 euros de perte sur dix ans. » C’est la conclusion de l’étude publiée par Maslow.immo. L’analyse porte sur 168 villes de plus de 30 000 habitants en croissance démographique et dotées d’un marché locatif actif. La méthodologie croise les données DVF 2024 (base de données publique française qui recense les transactions immobilières réelles) de la Direction générale des Finances publiques, les loyers observés en 2025, un horizon de détention de dix ans, une indexation fondée sur l’IRL long terme, le gel des loyers prévu par la Loi Climat et Résilience ainsi que les décotes de « valeur verte » issues des études notariales. Trois lectures structurent les résultats. Levallois-Perret affiche le manque à gagner le plus élevé (34 032 euros), devant Boulogne-Billancourt (32 674 euros). En proportion du prix d’achat, Roubaix enregistre une érosion pouvant atteindre 16,6 % du capital investi. Enfin, en équivalent locatif, Anglet se distingue avec 2,66 années de loyers nets perdues.

Même constat côté vente
En miroir, la 10^e édition de La Vigie publiée par GoFlint documente la sanction en capital des F et G. À Paris, le prix moyen atteint 11 154 €/m², mais tombe à 10 081 €/m² pour les logements F-G, soit plus de 1 000 euros de décote par mètre carré. Dans les Hauts-de-Seine, l’écart grimpe à 1 382 €/m² entre un bien performant et une passoire thermique. Même dans les Alpes-Maritimes, marché premium, les F-G s’échangent à 5 046 €/m² contre 5 918 euros en moyenne. Deux lectures pour un même signal : la performance énergétique pèse désormais sur les loyers comme sur la valeur de revente.

Une nouvelle responsabilité à venir ?
Pour les diagnostiqueurs immobiliers, ces données traduisent une mutation profonde du marché. Comme l’indique Pierre-Emmanuel Jus, directeur délégué de Maslow.immo, le DPE s’impose désormais comme « un critère central d’arbitrage financier ». Dans ce contexte, le diagnostiqueur est-il appelé à élargir son rôle ? Au-delà de sa mission réglementaire d’information, devra-t-il endosser dans quelques années une nouvelle casquette, capable d’éclairer les propriétaires dans leurs choix stratégiques, location, vente ou rénovation, et d’accompagner leurs décisions patrimoniales ?