TRAVAUX EN COPROPRIÉTÉ : L’ANALYSE PAR THIERRY MARCHAND DES OUTILS DE LA LOI CLIMAT ET RÉSILIENCE Interview

Les copropriétaires ont engagé, depuis le début de cette année 2024, un vaste programme de réhabilitation de leurs immeubles collectifs à usage d’habitation. Issus de la loi Climat et résilience, deux nouveaux dispositifs essentiels ont vu le jour pour toutes ces copropriétés : le projet de plan pluriannuel de travaux (3PT) et le DPE collectif, deux diagnostics indispensablement liés. Exit donc le diagnostic technique global (DTG) et les audits énergétiques dans les copropriétés, ce qui est exigé par la loi c’est bien un diagnostic technique immobilier appelé projet de plan pluriannuel de travaux. Thierry Marchand, administrateur de la CDI-FNAIM, diagnostiqueur immobilier et ingénieur Bâtiment, revient sur l’articulation des différentes missions en copropriété qui procèdent d’objectifs différents et ne s’imposent pas dans toutes les situations.

Thierry Marchand, pouvez-vous préciser ce que la loi Climat et résilience a imposé au regard des travaux dans les copropriétés ?

La loi impose aux copropriétaires de mettre en œuvre un plan pluriannuel de travaux. Ce plan concerne uniquement leurs parties communes. Il permet d’identifier les travaux nécessaires à la conservation de l’immeuble, à la lutte contre son vieillissement précoce, à la réduction des risques sanitaires et sécuritaires de ses occupants et, en dernier lieu, à l’amélioration de la performance énergétique globale des parties communes de l’immeuble, sans oublier l’adaptation de ses équipements communs.

Pour établir ce plan, il est demandé au syndicat de faire réaliser par un diagnostiqueur qualifié, ou par une équipe pluridisciplinaire selon la typologie du ou des bâtiments, un projet de plan pluriannuel de travaux (3PT). Ce projet est bien un Diagnostic Technique Immobilier intégrant un volet d’amélioration de la performance énergétique des immeubles dans leur intégralité.

Il semble que l’élaboration du 3PT suscite certaines incompréhensions.

Beaucoup de professionnels voient dans le 3PT le pendant, pour les copropriétés, de l’audit énergétique des maisons individuelles, c’est-à-dire un outil principalement destiné à lutter contre le réchauffement climatique et à améliorer la performance énergétique des immeubles. C’est une erreur grossière. L’objectif du législateur est bien de permettre de faire voter des travaux, liés avant tout à la conservation du bâtiment et à la sécurité de ses occupants. Le sujet de la rénovation énergétique n’arrive que dans un second temps. En effet, on ne peut pas « isoler » un immeuble vétuste, dégradé, présentant des pathologies, sans apporter des solutions techniques au préalable. Il faut se préoccuper principalement de la structure du bâti et de ses équipements en commun. Mais il y a un amalgame savamment orchestré par diverses entreprises, par méconnaissance du dispositif, et elles font courir au syndicat des copropriétaires et aux syndics un sérieux risque juridique en faisant réaliser, en lieu et place du 3PT, un audit énergétique ou un DTG, souvent incomplet, inadapté, peu lisible et inefficace. Le DTG et l’audit énergétique sont inutiles et prohibitifs dans 70% des copropriétés et, avant même d’envisager des travaux d’isolation par exemple, le coût de ces études stoppe l’ardeur des copropriétaires les plus volontaires.

Le DTG fournit cependant un certain nombre d’informations qui pourraient être utilisées pour l’élaboration d’un 3PT…

Oui et non. Très peu de DTG ont été réalisés avant la promulgation de la loi Climat et résilience le 22 aout 2022. Et la plupart de ces DTG omettent beaucoup d’informations. Le 3PT, ou le volet conclusif du DTG, sont pourtant nécessaires au notaire en charge de la transaction d’un lot en copropriété. On pense qu’un DTG est un diagnostic alors que c’est avant tout un dossier composé de plusieurs documents s’adressant surtout aux copropriétés en difficulté pour leur permettre de redresser la barre. Il embarque un 3PT, une analyse plus complète au regard des exigences légales et réglementaires, une évaluation et des pistes pour une amélioration de la valeur vénale et patrimoniale de l’immeuble, comme une simulation de surélévation pour la création de nouveaux logements. Et n’oublions pas que finalement le DTG, et/ou un 3PT, intègre bien un diagnostic structure dans sa réalisation. D’ailleurs, la loi du 9 avril 2024 sur l’habitat dégradé vient de le confirmer.

« Pour une copropriété qui ne présente pas de difficultés financière, il n’est pas nécessaire de passer par un DTG »

Dans l’esprit de la loi Climat et résilience, le 3PT a été conçu pour répondre aux besoins de l’immense majorité des copropriétés, celles ne présentant pas de difficultés particulières et qui n’ont donc pas besoin d’autres études lourdes et coûteuses. Le DTG reste un acte volontaire, complexe dans sa mise en œuvre, et qui ne répond pas à la demande de la réglementation pour l’établissement d’un plan pluriannuel de travaux. Il va plus loin sur certains aspects, comme des simulations d’options de solutions financières pour évaluer les coûts des différents travaux.

Quels sont donc les éléments fondamentaux pour établir un 3PT ?

Un 3PT se décompose en deux volets majeurs : un volet sauvegarde de l’immeuble, préservation de la santé et de la sécurité des occupants, et, le cas échéant, un volet rénovation énergétique pour atteindre la rénovation énergétique performante attendue par l’article L.111-1 du CCH.

Pour le volet « sauvegarde de l’immeuble », il faut tout d’abord identifier les besoins par l’intermédiaire d’un diagnostic technique immobilier précis du bâti. Par exemple, les balcons sont-ils suffisamment protégés contre l’humidité ? La toiture et les façades sont-elles en bon état ? Existe-t-il des fissures structurelles, des tassements ou des microfissures ? Les planchers sont-ils déformés, stables ? Ce sont tous ces éléments qui doivent être observés afin d’établir un diagnostic technique immobilier de l’état apparent, pour reprendre les termes du DTG. Il faut également y embarquer une analyse des équipements communs présents dans la copropriété (ascenseurs, chaufferies, ventilation, extincteurs, rampes d’accès, portes basculantes, éclairages, etc.). Enfin, à partir de ces éléments, le diagnostiqueur doit évaluer les travaux nécessaires à la sauvegarde du bâti et à la préservation de son vieillissement naturel, en se limitant à ce périmètre.

C’est donc pour cette raison que la loi du 9 avril 2024 relatif à l’accélération et à la simplification de la rénovation de l’habitat dégradé considère que le 3PT satisfait à l’obligation de réaliser un diagnostic structurel ?

Cette nouvelle loi met en lumière le besoin, pour l’habitat collectif qu’il soit en monopropriété ou en copropriété, principalement dans certaines zones sensibles, qu’elles soient dégradées ou ayant un bâti ancien dense, de mettre en œuvre un nouveau diagnostic structurel des bâtiments. Le législateur précise que, pour les immeubles en copropriété, le 3PT répond et intègre bien le volet structurel exigé. De plus, le préfet dispose de la possibilité de demander au syndic des éléments d’information sur la situation d’un immeuble.

« Le législateur précise que, pour les immeubles en copropriété, le 3PT répond et intègre bien le volet structurel exigé »

En revanche, il n’existe pas encore de texte imposant un diagnostic structurel aux immeubles collectif d’habitation en monopropriété. Pour une véritable équité entre les occupants locataires d’un logement, qu’il soit en monopropriété ou en copropriété, l’esprit du diagnostic du 3PT établi par la loi Climat et résilience devrait servir de modèle. Il est essentiel d’harmoniser les protocoles et la méthodologie des diagnostics. La normalisation, outil que les diagnostiqueurs utilisent au quotidien, peut être très utile. Le souci que nous rencontrons, c’est que nous ne disposons pas aujourd’hui d’un cadre unique qui définit précisément le déroulement du diagnostic du 3PT. Il faudrait un inventaire de tous les éléments du bâti à évaluer, indiquer ce qui a pu être observé ou non, préciser l’état de dégradation, la présence d’anomalies constructives et préconiser les travaux éventuels et nécessaires.

Pour revenir au 3PT, qu’en est-il du volet performance énergétique ?

C’est à la suite du diagnostic technique du bâti qu’il faut ajouter le volet « performance énergétique » et non pas le contraire. Pour le 3PT, nous n’avons besoin que d’un DPE collectif et non pas d’un audit énergétique comme on le voit parfois. Ce DPE nous donnera un état initial et, en fonction de celui-ci, nous devons faire une analyse pour atteindre la rénovation énergétique performante prévue à l’article L.111-1 du CCH, c’est-à-dire, à minima, un saut de deux classes en cas de contraintes que l’analyse structurelle du bâtiment réalisée préalablement va nous aider à identifier.

Il faut également que les six postes de travaux de rénovation énergétique soient traités pour atteindre cette rénovation performante…

Oui, mais que signifie traiter les six postes ? Il faut d’abord les identifier, les observer, les analyser pour savoir s’il est possible d’intervenir, en cohérence avec les exceptions aux critères de la rénovation énergétique performante définies dans le décret du 8 avril 2022. Prenons l’exemple de murs en pierre dont la moitié sont humides en raison d’une mauvaise orientation, voire ont subi une infestation de mérule. Il est alors hors de question de poser une isolation qui risquerait d’amplifier ces pathologies. Même sans intervention, ce poste sera bien considéré comme traité dès lors que je l’ai observé et analysé pour justifier des impossibilités techniques.

À partir de toutes ces observations, comment est ensuite élaboré le 3PT ?

Lorsque l’on a tous les éléments, il faut lister et chiffrer l’ensemble des travaux à faire sur les différentes thématiques du 3PT : structure, équipements communs, mise en sécurité, préservation de la santé, rénovation énergétique avec ses éventuelles exceptions… En cas de travaux importants, les premiers postes à remplir sont bien évidement l’évaluation du coût de la mise en place d’une maitrise d’œuvre et de la souscription d’une assurance dommages-ouvrages. Et s’il y a un besoin de rénovation énergétique important, le diagnostiqueur pourra alors préconiser des études complémentaires dont un audit énergétique volontaire qui peut être utile dans certains cas. Mais il n’est pas question de faire cet audit énergétique avant !

« Le seul diagnostic exigé pour le volet énergétique du 3PT est le DPE collectif qui est lui aussi obligatoire »

Malheureusement, je constate que beaucoup de personnes vendent des audits énergétiques alors que cela n’est ni obligatoire, ni même nécessaire, en les appelant 3PT sans même avoir évalué la présence de diverses pathologies ou de risques avérés pour les occupants. L’audit n’est utile que si l’immeuble est dans une situation complexe et, en aucun cas, il ne doit être réalisé avant la préconisation des travaux listés dans un 3PT et leur adoption éventuelle par l’assemblée générale de la copropriété, seule souveraine du choix de ses travaux d’amélioration.

Quelles sont les conséquences juridiques d’une mauvaise application de ces deux nouveaux diagnostics en copropriété ?

Ces deux dispositifs sont d’une importance primordiale pour le syndicat des copropriétaires. Un 3PT présente au grand jour l’état de la salubrité des parties communes de la copropriété dans son ensemble, la qualité de leur entretien courant, la performance énergétique de l’enveloppe et toutes les actions correctives à réaliser pour les années à venir. Le chiffrage des travaux projetés permet de sensibiliser les copropriétaires sur le volet économique de l’entretien de leur immeuble, voire sa réhabilitation, et renforce les cotisations obligatoires dans le fonds travaux du syndicat. Ces informations sont aussi indispensables pour que les futurs acquéreurs puissent se projeter. En effet, ces documents leur sont obligatoirement transmis lors de leur achat. Les acquéreurs en copropriété oublient souvent que leur bien est constitué de parties privatives et de parties communes.

Pour l’opérateur en diagnostic, la qualité de sa prestation l’engage également. En effet, des manquements dans la réalisation du 3PT peuvent entraîner des conséquences énormes pour lui, qu’elles soient d’ordre matériel ou sécuritaire pour les occupants comme un défaut de vigilance sur des balcons dégradés. Pour rappel, comme pour tout diagnostic immobilier, le diagnostiqueur doit être assuré pour cette prestation spécifique, être indépendant et impartial. En effet, il ne peut pas intervenir, lui ou son entreprise, sur des travaux qu’il aurait évalués dans son projet et votés par l’assemblée générale des copropriétaires.

Cette mission exige donc des compétences élargies pour un diagnostiqueur ?

Le professionnel qui établit un 3PT doit maitriser tous ces sujets. Cela pose un problème de formation et de compétences. Il ne s’agit pas seulement du volet énergétique, de l’amiante ou du plomb, voire des problématiques de structure et d’entretien. Cette mission demande une bonne maitrise de nombreux autres aspects techniques, réglementaires et juridiques. Les aspects techniques sont très vastes et exigent une très bonne maitrise des procédés de construction et des dispositions règlementaires en évolution permanente dans les copropriétés.

Il faut donc être un excellent technicien du bâtiment, avoir une vision globale des problématiques auxquelles les copropriétés peuvent être confrontées… Pour cela, il peut être plus judicieux de travailler en équipe, idéalement pluridisciplinaire.