[TRIBUNE] SIDIANE : POUR L'INSTAURATION D'UN DIAGNOSTIC IMMOBILIER PÉRIODIQUE OBLIGATOIRE Profession

SIDIANE appelle de ses vœux l’instauration d’un diagnostic immobilier périodique (DIP), dans l’esprit de ce qui existe pour les automobiles. C’est la seule mesure concrète pour engager résolument la rénovation énergétique de la majeure partie du parc immobilier en France. C’est aussi le meilleur levier pour accroître le cycle de vie d’un bâtiment et d’un logement dont on sait que, sans travaux d’entretien et/ou de rénovation, ils se détériorent. Avec des dangers liés à leur insécurité, à leur insalubrité, voire leur indécence.

Le constat est connu mais devrait nous alarmer : plusieurs millions de biens immobiliers échappent à tout diagnostic immobilier, à commencer par des biens en monopropriété. Aujourd’hui, les diagnostics immobiliers obligatoires concernent les biens en vente ou mis en location. Certains diagnostics sont aussi déclenchés avant des
travaux (amiante et plomb…). Mais, un propriétaire n’a aucune obligation légale à réaliser des diagnostics immobiliers sur le bien qu’il occupe ou qu’il loue depuis longtemps. Si bien qu’au fil du temps, on peut se trouver dans un logement qui expose ses occupants et ses voisins à des dangers graves. Comment sortir collectivement par le haut de cette situation qui n’est pas satisfaisante ?
Pour se prémunir contre ces mises en danger qui concernent nombre de biens immobiliers individuels (pas seulement de vieux immeubles de centre-ville de grandes métropoles), SIDIANE recommande d’instaurer un diagnostic immobilier périodique (DIP).

Les contours du diagnostic immobilier périodique (DIP)

Ce DIP serait à réaliser tous les 10 ans par tout propriétaire. Son contenu serait comparable à ceux des diagnostics existants. Pas question néanmoins de s’exonérer des diagnostics immobiliers lors d’une transaction ou avant travaux. Le propriétaire doit des informations fiables et récentes à son acquéreur ou aux entreprises qui interviennent. Les données collectées lors de la réalisation du DIP, voire certains diagnostics à « durée de vie longue », pourraient être réutilisées lors de la réalisation des diagnostics obligatoires actuels. Leurs coûts seraient diminués en conséquence.
Le diagnostic immobilier périodique (DIP) permettrait aux propriétaires d’avoir, à tout moment, une vision exhaustive de l’état de leur patrimoine . Il viendrait compléter le carnet d’information du logement rendu obligatoire à compter du 1^er janvier 2023.
Chaque occupant aurait ainsi une vision claire des risques encourus en matière de santé, de sécurité et d’impact environnemental. Et ce diagnostic immobilier ne serait pas plus cher que les diagnostics vente. Un coût donc faible, amorti sur 10 ans. C’est le prix pour plus de sécurité et de confort. C’est un coût qui pourra même générer des économies de moyen et long termes pour chaque ménagé concerné : optimisation des consommations énergétiques, travaux légers plutôt que des travaux lourds en cas de sinistre, optimisation des primes d’assurance…

La prévention coûte toujours moins cher

En premier lieu, le diagnostic immobilier périodique (DIP) permettrait d’identifier des dangers menaçant les occupants du bien ainsi que leurs voisins. Pour ne parler que de sécurité, au moins un défaut électrique est constaté dans chaque logement de plus de 15 ans (source ONSE). À corréler avec cette autre donnée : quasiment 1 incendie sur 3 est justement provoqué par des défauts électriques (même source). De même, c’est identifier des causes sérieuses de pathologies parfois graves, atteignant au fil du temps les habitants, exposés depuis des années à du plomb, de l’amiante, un air intérieur vicié… Avec une pluralité de conséquences allant d’une perte de confort à des maladies et à une réduction de l’espérance de vie.

En outre, le diagnostic immobilier périodique (DIP) aurait d’autres vertus, plus macro cette fois. Il serait cohérent avec l’impérieuse obligation de rénover le patrimoine bâti pour en limiter l’impact carbone. Ce serait se donner aussi les moyens de respecter l’article L.173-1-1 de Loi Climat et Energie qui dispose qu’il faut classer tous les logements dans le bâti existant en fonction de leur performance énergétique. Comment le faire sans un diagnostic systématique ?
Il ouvrirait aussi l’opportunité d’accroître le cycle de vie de chaque bâtiment tout en réduisant techniquement mais aussi mathématiquement l’empreinte carbone de chacun dans la durée. Mieux vaut prévenir que guérir : or, 75% des coûts d’un bâtiment au cours de son cycle de vie sont de la gestion maintenance, contre 25% pour les études préalables puis sa construction.
Enfin, le diagnostic immobilier périodique (DIP) permettrait de mieux cibler l’ensemble des aides publiques à la rénovation, en les orientant au-delà de la seule rénovation énergétique, en prenant en compte des objectifs de sécurité et de prévention des risques. Ce financement serait vraisemblablement vertueux à moyen terme : les dépenses d’un côté seraient largement compensées par les gains de TVA et d’impôt sur les sociétés perçus par les entreprises du BTP pour plus de travaux de rénovation. Sans parler du potentiel de créations d’emplois.
Adopter le diagnostic immobilier périodique (DIP), c’est changer résolument de système en passant, d’un diagnostic « sanction » à un diagnostic périodique « prévention ». Ce serait-ce aussi rétablir une légitime et juste équité entre tous les propriétaires : n’y a-t-il pas une rupture d’égalité entre propriétaires en monopropriété et ceux en copropriétés (qui sont soumis à des diagnostics s’apparentant quasiment à un contrôle technique obligatoire et à un plan pluriannuel de travaux obligatoire à réviser a minima tous les 10 ans) ? Pourquoi ne pas proposer un système simple, lisible et équivalent pour tous ?

Des obstacles constitutionnels ?

D’aucuns nous objecteront que notre combat est vain. Instaurer le contrôle technique du bâti irait à l’encontre du sacro-saint droit constitutionnel de propriété, qui est un droit absolu (usus, fructus, abusus), inviolable et perpétuel. Ils n’ont pas tort : ces attributs du droit de propriété permettent par exemple à un propriétaire de s’opposer à
l’intervention d’un tiers sur ses biens en exerçant une action en justice. Il peut même revendiquer ce droit en absence de préjudice. Mais doit-on pour autant renoncer ? Combien de règles législatives ont été érigées en s’accommodant de la puissance du droit de propriété ?
Le Chinois Lao Tseu disait que la façade d’une maison appartient à celle qui la regarde. De fait, il y a au moins trois éléments qui ouvrent un chemin juridique rendant compatibles contrôle technique du bâti et droit de propriété.

• Le contrôle technique automobile obligatoire porte aussi sur un bien en propriété : le législateur a pourtant bien fondé en droit une limitation de celui-ci au nom de la sécurité routière et publique.
• Au fil de la jurisprudence, il existe de plus en plus de limitations au droit de propriété de biens immobiliers : aussi bien entre des parties privées (au nom du droit de voisinage notamment) qu’en cas d’obligations liées à l’Etat et à la justice administrative. Dès lors, pourquoi ne pas commencer par étudier l’opportunité de contraindre au Contrôle technique obligatoire les biens individuels en mitoyenneté par exemple ?
• Le droit absolu du propriétaire est également soumis au respect du Code de l’urbanisme dans ses travaux (modifications des ouvrants, limitations des teintes pour les façades, choix des matériaux pour les toits, etc.). La pensée de Lao Tseu aurait-elle inspiré incidemment notre droit ?

Et si le droit des assurances nous montrait un chemin ?

Une jurisprudence récente de la Cour de cassation a édicté le principe suivant en droit des assurances : un propriétaire qui manque à son obligation d’entretenir son immeuble peut se voir refuser tout ou partie de son indemnisation en cas de sinistre (CCass 25 octobre 2018). Autrement dit, l’immobilisme du propriétaire relève de la faute dolosive. Ce qui suppose que le propriétaire a sciemment renoncé aux travaux pourtant indispensables à la réduction d’un risque d’accident ou de mise en danger. Cela ouvre une opportunité juridique et de communication pour légitimer et légaliser le contrôle technique du bâti systématique et obligatoire.

SIDIANE a bien conscience d’ouvrir là un débat et un horizon au long cours. Mais nombreux sont ceux qui peuvent se joindre à cette réflexion. Pas seulement des acteurs de la filière. Notre rôle est de penser l’avenir de moyen et de long termes. Avec audace, dont Jean Cocteau disait justement que le « tout dans l’audace, c’est de savoir jusqu’où on peut aller trop loin ».

Pour ou contre cette idée de diagnostic immobilier périodique obligatoire proposée par SIDIANE ? Donnez-nous votre avis sur les forums de Diagactu !