DIAGNOSTIC MÉRULE : QUELLES LIMITES AU DEVOIR DE CONSEIL DES AGENTS IMMOBILIERS ? PROFESSIONNELS DE L’IMMOBILIER

Mérule et devoir de conseil de l'agent immobilier
Publié le par Mathias LOVAGLIO

Très rarement obligatoire contrairement au diagnostic termites, le diagnostic mérule peut être recommandé avant des ventes immobilières dans des régions exposées à la prolifération de ce champignon lignivore désastreux pour les constructions. Dans le cadre de leur devoir de conseil, les agents immobiliers peuvent être amenés à recommander à leurs clients la réalisation de ce diagnostic sous peine de voir leur responsabilité engagée. Mais dans certaines limites comme le montrent deux récentes décisions de la Cour de cassation.

Le diagnostiqueur alerte, l’agent immobilier conseille

Le rejet d’un pourvoi par la Cour de cassation le 11 mai 2022 rappelle la responsabilité des agents immobiliers dans leur rôle de conseil auprès de leurs clients. Dans l’affaire étudiée, une agence immobilière avait été condamnée en première instance et en appel pour manquement « à son obligation d’information et de conseil » à la suite d’un diagnostic termites dans lequel le diagnostiqueur avait identifié la présence de pourriture cubique en plusieurs points de la maison mise en vente. En se tournant alors vers la Cour de cassation, l’agence immobilière et son assureur voulaient mettre en lumière que seule la société de diagnostic « disposait des compétences pour dire que la pourriture cubique qu’elle constatait et mentionnait dans son rapport […] était le signe évident de la présence de mérule ». En conséquence, ils contestaient le fait que « la présence dénoncée de pourriture cubique […] devait nécessairement éveiller la prudence du professionnel de la vente immobilière, s’agissant d’une indication anormale, pouvant traduire la présence de mérule », d’autant plus « qu’aucun diagnostic obligatoire de mérule n’existe dans la commune qui n’est pas une zone connue pour la présence de ces champignons ».

Mais la Cour de cassation a décidé le rejet de ce pourvoi estimant que « la simple observation de la pourriture cubique suffisait à un expert généraliste pour identifier la mérule sans qu’il soit nécessaire de procéder à des analyses et que, par ses indications de la seule mention de présence de pourriture cubique à la rubrique « observations et constatations diverses » de son diagnostic termites, la société a clairement répondu à son devoir d’alerte ».

La faute est donc rejetée sur l’agence immobilière pour manquement à son devoir de conseil qui demeure condamnée à près de 83 000 € de dommages et intérêts dont 4 500 à sa charge au titre de la franchise, le surplus étant couvert par son assurance.

Cette décision de la Cour de cassation rappelle à quel point il est important de prendre connaissance des rapports de diagnostics immobiliers et, si besoin, de solliciter les diagnostiqueurs pour les décrypter en cas de doute.

Une responsabilité qui reste encadrée

Précédemment, une décision de la Cour de cassation du 16 mars 2022 délimite plus précisément l’étendue de la responsabilité des agents immobiliers en matière de devoir de conseil. Dans cette seconde affaire qui débute en 2014, un acquéreur professionnel avait été averti, lors de la vente, des risques potentiels de mérule mais avait renoncé à demander la réalisation d’un diagnostic. Ayant découvert ultérieurement la présence d’un champignon lignivore de type mérule, il avait obtenu la désignation d’un expert judiciaire, puis assigné en responsabilité et indemnisation l’agent immobilier, ainsi que la société en charge des diagnostics techniques. Mais, ni le jugement en première instance, ni celui de la cour d’appel ne lui ont donné raison. En effet, dans son arrêt, la cour d’appel avait débouté l’acheteur qui invoquait, pour motiver sa demande de réparation de préjudice, le devoir de conseil de l’agent immobilier, y compris envers des acquéreurs professionnels, qui aurait dû lui conseiller la réalisation d’un diagnostic parasitaire puisque l’immeuble présentait des risques de développement de champignons lignivores. La cour a bien précisé qu’il « n’était pas rapportée la preuve de la connaissance de l’agent immobilier de la présence de mérule dans l’immeuble et d’une dissimulation de cette information » et a donc justifié sa décision par le fait que « l’acquéreur, professionnel de l’immobilier, avait acquis le bien à un prix peu élevé, en connaissance de son état de vétusté, de son absence d’occupation depuis des années et de la présence d’humidité dans certains murs révélée par les diagnostics techniques, qu’il était ainsi averti de risques potentiels de mérule et informé par la clause insérée dans la promesse de vente et l’acte de vente des dégâts pouvant être occasionnés par sa présence dans le bâtiment et qu’il avait renoncé devant le notaire à demander au vendeur la réalisation d’un diagnostic portant sur la recherche de ce champignon. » En conséquence, elle a jugé que l’agent immobilier n’était pas tenu de conseiller à l’acquéreur de procéder à un tel diagnostic et qu’il n’avait pas commis de faute. Quant à la Cour de cassation, elle a rejeté le pourvoi en considérant qu’en raison de la la clause inscrite à l’acte de vente, l’acquéreur ne peut agir en responsabilité contre l’agent immobilier après la découverte de la présence de ce champignon.

Un devoir de conseil à géométrie variable

Cette décision est le prolongement logique de plusieurs autres émanant de la Cour de cassation. En 1987, elle avait ainsi estimé qu’un « agent immobilier est tenu d’une obligation de conseil à l’occasion des opérations réalisées par son entremise […] et cette obligation, qui est de moyen, doit s’apprécier en fonction des circonstances de la cause, et, en particulier, de la volonté, de la situation et des connaissances des parties. » En d’autres termes, l’étendue du devoir de conseil de l’agent immobilier dépend du degré de connaissances et de compétences de l’acheteur.

Plus récemment (2019), la Cour de cassation a rejeté un pourvoi par lequel les acquéreurs, clairement informés de la présence d’humidité dans une maison qu’ils avaient achetée, voulaient se retourner contre l’agent immobilier au titre du devoir de conseil, alors qu’une condition suspensive de réalisation de travaux de remise en état par le vendeur avait été ajoutée à l’acte de vente et qu’aucune recherche quant à l’origine des dégâts n’avait été formulée. La Justice avait estimé que « les acquéreurs avaient visité le bien à plusieurs reprises et que les désordres allégués […] n’avaient pu apparaître dans le court laps de temps de trois jours ayant suivi leur dernière visite ». La Cour de cassation avait ainsi suivi la décision de la cour d’appel « qui a souverainement retenu que les désordres étaient connus des acquéreurs au jour de la vente » et qu’il ne lui appartenait donc pas de « procéder à une recherche sur une absence de conseil quant à l’identification de l’origine et de l’ampleur des désordres ». Par conséquent, « aucun manquement de l’agent immobilier à son devoir de conseil n’était établi ».

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