LA VALEUR VERTE DES LOGEMENTS EN 2018 SELON LES NOTAIRES Technique

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Publié le par Alain

Les Notaires de France publient l’actualisation 2018 de leur étude mesurant, à l’aide de la seule étiquette du DPE, l’impact de la performance énergétique d’un logement sur son prix de vente.

 

On le sait, le DPE a une incidence plus ou moins importante sur la valeur du logement. C’est pourquoi les Notaires réalisent régulièrement une étude afin d’estimer dans chaque région de l’Hexagone l’impact de la consommation énergétique d’un bien sur son prix de vente.


Après celle de 2016, les Notaires de France viennent de publier leur étude statistique pour l’année 2018. En partant d’une étiquette de référence D, ils ont ainsi mesuré l’éventuelle dépréciation d’un logement étiqueté F ou G ainsi que la possible valorisation de celui-ci, lorsqu’il porte l’étiquette A ou B.

 

Ainsi, notent-ils la répartition des ventes de maisons selon l’étiquette énergie est similaire à l’an passé : les meilleures étiquettes (A-B et C) représentent 25% des ventes contre 39% pour les moins bonnes étiquettes (E et F-G).


Les maisons de classe F-G se sont vendues, en moyenne, de 6% à 19% moins cher que les maisons de classe D. À l’inverse, celles de classe A-B se sont vendues, en moyenne, de 5% à 11% plus cher.


À l’instar des ventes intervenues en 2017, en Auvergne – Rhône-Alpes, PACA et en Grande Couronne d’Île-de-France, l’effet des étiquettes en proportion du prix du bien est toujours quasiment symétrique entre les étiquettes économes et énergivores. Dans les autres régions, l’effet négatif lié à une mauvaise étiquette (F-G) reste également presque toujours plus important que l’effet positif d’une bonne étiquette (A-B).

 

 

Effet moins significatif sur la valeur des appartements


Globalement, les impacts des meilleures étiquettes (A-B) et des moins bonnes (F-G) sur les prix des maisons vendues en 2018 sont du même ordre de grandeur qu’en 2017. À l’exception de la Petite Couronne d’Île-de-France, où l’impact des meilleures étiquettes (A-B) n’est plus significatif.


Avec des différences fortes selon les zones climatiques ont évidemment une incidence sur les résultats. Ainsi, l’impact des mauvaises étiquettes énergivores est par exemple beaucoup plus important sur les maisons de la face est du territoire (régions Grand Est et Bourgogne Franche-Comté) que dans le sud, en région PACA.

 

Comme dans l’étude de 2016, l’effet des étiquettes est moins significatif sur la valeur des appartements. Plusieurs raisons à cela : un propriétaire bailleur est moins exigeant sur la performance énergétique de son logement. D’autre part, les appartements se trouvant majoritairement dans des zones tendues, la marge de négociation est plus restreinte. Par exemple, comparés aux appartements de classe D, ceux de classe A-B se sont vendus, en moyenne, entre 5% et 8% plus cher dans les zones les plus « tendues » (A et B1) et entre 16% et 18% plus cher dans les moins « tendues » (B2 et C). C’est d’ailleurs en Île-de-France, marché réputé comme le plus tendu, que l’impact des étiquettes énergétique se révèle le moins significatif.

 


La méthode utilisée pour estimer la valeur verte fait appel à des techniques économétriques (dites « hédoniques ») et s’inspire de celle utilisée pour le calcul des indices Notaires-Insee des prix des logements anciens. Elle décompose le prix de chaque logement (prix au m2 en appartements et prix de vente en maisons) en fonction de la valeur de ses caractéristiques. Afin de davantage prendre en compte la localisation du bien, une variable de « distance à la commune de plus de 50 000 habitants la plus proche » a été ajoutée aux caractéristiques du bien dans le modèle initial. Cette modification ne remet cependant pas en question les résultats transmis dans les études précédentes. La performance énergétique et environnementale est mesurée dans cette étude par la seule étiquette énergie du DPE.

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