LE MARCHÉ IMMOBILIER FRANÇAIS DONNE DES SIGNES DE FAIBLESSE Technique

Publié le par Alain

Le marché immobilier français va subir l’impact de la crise des crédits à risque, survenue cet été aux Etats-Unis, même si les conséquences n’auront sans doute rien de comparable aux dégâts enregistrés par les emprunteurs et les banques américains. « Cette crise entraîne une hausse des taux d’intérêts qui « désolvabilise » les ménages français », souligne Olivier Eluère, du Crédit agricole, qui pronostique, pour 2008, une baisse de 5 % des prix des logements anciens et la stabilité de ceux du neuf.  » La hausse des taux des crédits facturés aux acquéreurs a été assez forte en juillet et août, de 22 points de base (0,22 %), pour se situer à 4,33 % en moyenne. Et celle-ci n’est pas achevée, les banques alignant petit à petit ces taux sur ceux des obligations », note Mathilde Lemoine, directrice des études économiques chez HSBC, qui prévoit une baisse des prix dans l’ancien de 3,3 % début 2008.

La cherté des logements et du crédit ainsi que la sélectivité accrue des banques pour accorder des prêts ralentissent tout le marché. La mesure de déduction des intérêts d’emprunts, qui équivaut, selon HSBC, à une baisse de 0,34 point des taux d’intérêts, ne suffira pas à compenser l’ajustement monétaire en cours.

Ce scénario, bien loin du krach immobilier, est toutefois plus pessimiste que celui envisagé avant l’été. « Au-delà de 2008, le fléchissement des prix va-t-il effrayer les acquéreurs et enclencher la spirale baissière ? », s’interroge M. Eluère, qui privilégie l’hypothèse d’un ralentissement temporaire, les logements français n’étant pas, selon lui, surévalués. « Tout dépend de l’évolution des taux d’intérêts », conclut-il.

FLÉCHISSEMENT DES TRANSACTIONS

Le nombre de transactions commence déjà à flancher : la production de nouveaux crédits à l’habitat – qui, en août, atteignait 149 milliards d’euros sur les douze derniers mois cumulés – est en baisse de 2,2 % sur un an. Une vraie rupture.

Les signes de repli sont perceptibles chez les agents immobiliers. « Les délais de transaction sont passés, en un an, 2,5 à 3 mois, les stocks de biens à vendre gonflent, passant de 70 à 90 biens, en moyenne, par agence », note Patrick-Michel Khider, fondateur et dirigeant du réseau des 800 agences Laforêt Immobilier, qui prévoit pour 2007 une progression des prix contenue à 2,5 % et observe une baisse des prix dans la plupart des régions, sauf à Paris. Le site Seloger.com confirme cette tendance, avec une hausse des prix encore vigoureuse dans la capitale (+ 8 %), mais un retournement à Strasbourg (- 6,9 %) ou Toulouse (- 4,7 %).

La difficulté de l’accès au logement taraude les Français, comme en témoigne le sondage réalisé les 28 et 29 août par TNS Sofres pour Nexity, auprès de 1 000 personnes : 27 % des personnes interrogées, soit 9 points de plus qu’en janvier, estiment que la situation du logement en France va se dégrader.

Dans le neuf, le ralentissement des ventes est sensible au troisième trimestre, mais les prix restent stables, les promoteurs ne pouvant éluder la hausse des coûts de construction. « Nous avons anticipé le fléchissement du marché, en diversifiant notre offre », explique Alain Dinin, PDG de Nexity, premier opérateur immobilier qui vend désormais des résidences pour étudiants ou des programmes locatifs à des investisseurs institutionnels, des organismes HLM, ou encore des sociétés foncières. « Nous proposons des logements à prix comprimés pour les primo-accédants, construits plus loin des centres-villes, ou dans les zones de rénovation urbaine qui bénéficient de la TVA réduite à 5,5 %, comme ce programme de Vaulx-en-Velin dans la banlieue lyonnaise vendu en un week end à 2 300 euros le mètre carré ». Nexity a commercialisé 9 551 logements au cours des neuf premiers mois de 2007, soit 7 % de plus qu’en 2006.

Au plan national, 415 000 à 420 000 logements devraient être construits en 2007, soit un peu moins qu’en 2006. Mais ce score ne devrait pas se renouveler en 2008 : « On est loin des 500 000 logements promis par le président Sarkozy, qui doit, à mon avis, se saisir plus concrètement de la question du logement », suggère M. Dinin. « La construction a été, depuis 2005, à l’origine de 38 % des créations d’emplois, secteur où l’augmentation des salaires a été la plus élevée (+ 3,3%) et qui tire la croissance », rappelle Mme Lemoine.

(Le Monde du 7 novembre 2007)

Cet article vous a plu ? Partagez-le !

Laisser un commentaire

NOS OFFRES D'ABONNEMENT