THIERRY MARCHAND : « LES DIAGNOSTICS PÈSENT-ILS VRAIMENT SUR LES PROPRIÉTAIRES, OU SONT-ILS UN ATOUT ? » Technique

Après la publication, jeudi, de l’interview de la Sénatrice Dominique Estrosi-Sassone, la CDI Fnaim, par la voix de son président Thierry Marchand, réaffirme avec force l’utilité et l’importance des diagnostics immobiliers.

Le droit de tout un chacun de vivre dans un logement sain, sûr et confortable exige quelques contraintes justifiées.

Le diagnostic immobilier est souvent observé comme une contrainte. Pourtant, nos bâtiments vieillissent et la situation précaire de nombreux foyers français ne leur permet pas, d’engager une rénovation performante et d’effectuer la mise en sécurité cruciale de leur logement. 

Le diagnostiqueur immobilier répond à une nécessité vitale d’information pour l’occupant, qu’il soit acquéreur ou locataire. Le rôle des diagnostics est de mettre en évidence les dangers dus à des pathologies et à des erreurs commises, de préciser la vétusté des revêtements, des installations électriques ou de gaz, d’informer les préfets sur les facteurs de dégradation du bâti observés,  d’évaluer la performance énergétique et d’identifier la présence de parasites.

La profession de diagnostiqueur regroupe en France près de 10 000 professionnels qualifiés. Certifiés pour leurs multi-compétences, devant suivre des formations continues obligatoires, ils sont garants de l’information sur la qualité du logement et sont des acteurs de la lutte contre l’habitat indigne.

Ils permettent ainsi une meilleure connaissance du bien, une meilleure estimation des travaux (si nécessaire) et une valorisation du patrimoine.

Depuis plus de 20 ans, notre métier est devenu incontournable dans les transactions immobilières, avant la réalisation de travaux et dans les copropriétés. La responsabilité du propriétaire, du maître d’ouvrage ou du syndicat des copropriétaires est totale lors d’une transaction. La jurisprudence le démontre régulièrement.

Notre quotidien est de mettre en évidence des anomalies majeures et dangereuses pour les personnes et les biens. Souvent décriées, nos conclusions déplaisent ou dérangent alors que nous sommes des acteurs indépendants et impartiaux très encadrés par la loi. Les occupants de tous les logements, dont les logements sociaux, ont le droit légitime à une information juste et indépendante pour vivre dans un habitat sain et confortable. Plus de 6 millions de diagnostics sont effectués par an rien qu’en transactions immobilières.

Je rappelle que notre profession est contrôlée par les organismes que l’Etat nous impose. Elle est soumise à la certification des personnes. Cette contrainte complexe de la vérification de la compétence de l’opérateur en diagnostic est coûteuse pour nos cabinets et la réforme du processus en cours engendrera probablement un surcoût.

Comment mieux informer la population des risques pour la santé, la sécurité et l’environnement inhérents aux vieillissements, aux désordres dans des logements en toute indépendance et impartialité, sans rendre notre mission anxiogène pour les occupants ? Les propriétaires retiennent plus souvent la dévalorisation de la valeur foncière de leur bien, avant les risques sur la santé.

Le métier de diagnostiqueur est ardu. En effet, l’établissement d’un rapport indiquant la présence d’amiante ou de plomb, une note défavorable du DPE, une fuite de gaz ou la présence de termites ou de mérule, ne le rend pas très sympathique auprès de la population. Pourtant, le constat récent de l’ADEME indique que les propriétaires apprécient le travail des diagnostiqueurs. Les mentalités en France changent, il aura fallu plus de 10 ans pour que les occupants s’approprient le DPE et en particulier les plus jeunes.

Le Dossier de Diagnostic Technique Immobilier (DDT) établi dans le cadre d’une transaction est un outil d’information, mais comme toute expertise cela peut être complexe et indigeste à lire. Néanmoins, le jour de l’inspection, il est le reflet du bien. Depuis plusieurs années la Chambre Des Diagnostiqueurs de la FNAIM, demande aux pouvoirs publics d’intégrer au DDT une fiche de synthèse de lecture des conclusions simples et normées plus facile à appréhender pour l’acquéreur ou le locataire. La FNAIM et le notariat y sont favorables.

 « Attention aux volontés de certains de vouloir capter nos données »

L’observatoire des diagnostics immobiliers

Le conseil constitutionnel a censuré l’observatoire du diagnostic prévu dans la loi Elan. Je remercie le conseil pour cette décision. L’article 72 de la loi Elan a été voté sans que les professionnels concernés aient été consultés. L’objet et l’usage de cet observatoire est très obscure. La collecte des données risquait d’engendrer une charge de travail énorme et un surcout considérable pouvant mettre en péril de nombreux cabinets indépendants de diagnostiqueurs. Le diagnostiqueur est un collecteur de données extraordinaires, mais elles doivent restées pour un usage privé. Comment pouvons-nous intervenir chez les particuliers avec leur confiance si nous devons fournir leur mode de vie à tout le monde ? Notre déontologie de diagnostiqueur ne nous le permet pas. Attention aux volontés de certains de vouloir capter nos données.

Le diagnostic immobilier et loi Elan

La loi Elan (Évolution du logement, de l’aménagement et du numérique) poursuit deux objectifs fondamentaux : libérer la construction et protéger les plus fragiles. Elle renforce la lutte contre l’habitat indigne. De nouveaux critères de la décence imposent des obligations pour les propriétaires des logements notamment lors de la présence de plomb dégradé et la présence de nuisibles.  Il faudra que des professionnels compétents et impartiaux interviennent pour évaluer ces risques.

Le DPE opposable et le carnet numérique

Rendre le DPE opposable était nécessaire, il ne reste plus qu’à le rendre plus fiable techniquement, de l’adapter aux évolutions actuelles et de pouvoir l’intégrer dans le futur carnet numérique du logement. Ce carnet devra être un outil d’information innovant pour les propriétaires. Les diagnostiqueurs sont prêts et assumeront leur rôle par la qualité de leur travail.

Evaluation des compétences

Il est donc surprenant qu’il faille encore apprécier le niveau de compétences des diagnostiqueurs et le contrôle de leur activité. Cette mission sénatoriale devra donc évaluer toutes les structures déjà misent en place par la règlementation qui encadre notre métier. Enfin, le COFRAC, les organismes de certifications et les organismes de formations seront contrôlés ! Nos vérificateurs, contrôlés !

Les diagnostics pèsent-ils vraiment sur les propriétaires, ou sont-ils un atout ?

Le rôle du Sénat est bien de contrôler l’application de la loi. Je reconnais volontiers que des travaux d’évaluations des différentes obligations en matière de diagnostics peuvent être nécessaires, et ce afin de mieux comprendre leur impact et évaluer leur pertinence. Les diagnostics immobiliers obligatoires contribuent à une évaluation technique globale du bien pour un coût raisonnable et luttent contre l’habitat indigne. Ils permettent une meilleure estimation foncière du bien.

L’utilité des diagnostics immobiliers n’est pas à mettre en doute. Le quotidien des diagnostiqueurs le démontre tous les jours. La Chambre des Diagnostiqueurs Immobiliers FNAIM rappelle que les diagnostics immobiliers renforcent la protection des personnes et des biens sur 3 domaines majeurs : la santé (occupants, travailleurs) ; la sécurité (occupants, travailleurs) et l’environnement (énergie, pollution air, sol, radioactivité naturelle, …).

Thierry Marchand

Président