TRANSACTION IMMOBILIÈRE Technique

Si nul n’est censé ignorer la loi, le vendeur est censé parfaitement connaître le bien qu’il met en vente. L’acquéreur, de la même manière, doit parfaitement connaître le bien qu’il achète. Le vendeur a donc obligation d’informer l’acheteur sur le produit à la vente. Mais l’obligation d’information n’est pas le seul devoir du vendeur. Afin de vous permettre de réaliser une transaction immobilière sans fautes… et sans litiges, SeLoger vous récapitule les devoirs du vendeur.

Tranfert de propriété, transfert de risque
Dès que vendeur et l’acheteur ont échangé leur consentement et « convenu de la chose et du prix », selon le Code civil, alors la vente est réputée conclue. Le transfert de propriété a donc généralement lieu avant que le bien ne soit livré à l’acquéreur et que celui-ci paye le prix de vente fixé.
Comme le tranfert des risques s’effectue au même moment que le transfert de propriété, le dommage affectant le bien entre la conclusion du contrat et la remise des clefs est en principe à la charge de l’acquéreur.

Le devoir d’information
Le vendeur a un devoir d’information des avis de l’acquéreur : au moment de la vente, il doit communiquer à l’acheteur toutes les informations en sa possession sur la situation de l’immeuble. L’information n’étant pas de la désinformation, ce devoir d’information est obligatoirement lié à la bonne foi, à la précision et à la transparence : le vendeur doit exécuter la vente de bonne foi, c’est-à-dire que le vendeur doit ignorer le risque de litige au moment de la vente et qu’il doit révéler à l’acheteur tout ce qui ne se voit pas d’emblée. Les servitudes, l’inondabilité du terrain, l’existence d’une procédure concernant le produit mis en vente et l’existence d’un bail font partie de la catégorie de tout ce qui n’est pas soupçonnable à première vue et qui peut influer sur le consentement de l’acquéreur et le futur de la transaction. Ainsi, la révélation de l’inondabilité des parcelles peut dissuader le potentiel acquéreur. Mais il faut tout de même en informer l’acheteur.

Législation et devoirs accrus du vendeur
Au fur et à mesure de l’évolution de la législation, l’étendue des devoirs du vendeur augmente. C’est pourquoi les professionnels de l’immobilier, en toute bonne foi, et non pour prêcher pour leur paroisse, rejoignent M. Pierre Laurent pour dire que « dans un environnement immobilier de plus en plus complexe, l’appel au professionnel est devenu indispensable. L’agent immobilier fait à la fois office de conseiller juridique, de conseiller fiscal et de guide, car il a un devoir d’orientation des avis de ses clients. ». On trouve les diagnostics techniques obligatoires parmi les obligations légales de plus en plus lourdes pour le vendeur.

La santé du bien et de ses occupants
Le logement mis en vente doit évidemment ne représenter aucun danger pour la santé des occupants et des voisins. Le vendeur doit donc informer l’acquéreur de l’état sanitaire du bien vendu ; et il peut même devoir informer l’acheteur de l’état sanitaire du bâtiment en copropriété dont le logement en vente dépend. Le diagnostic plomb et le diagnostic amiante font partie des informations liées aux impératifs de santé publique. Et si la maison insalubre n’est pas interdite à la vente, l’acquéreur doit être informé de l’état d’insalubrité du bien car il doit savoir que des travaux pour l’amélioration de l’habitat sont nécessaires avant de s’engager à acheter.

Vices apparents à la charge de l’acheteur : les limites du devoir d’information
Si les devoirs du vendeur n’arrêtent pas de croître avec la législation, le devoir d’information a tout de même des limites : l’acheteur n’est pas censé repérer les vices cachés, mais il est censé constater les vices et les défauts apparents, et l’acquéreur a obligation de se renseigner a minima sur le bien qu’il envisage d’acheter. Ainsi, en cas de défauts apparents, qu’il aurait pu déceler à la suite d’un examen normalement diligent du bien, l’acheteur ne peut se prévaloir de sa propre carence.

Responsabilité contractuelle et dommages et intérêts
Les obligations vont de pair avec les responsabilités. En ne respectant pas son devoir d’information, le vendeur engage sa responsabilité contractuelle et l’acheteur peut demander des dommages-intérêts.
Les sanctions en cas d’inexécution de l’obligation de renseignement peuvent être lourdes pour le vendeur. Dans le cas d’une vente d’un terrain situé au-dessus d’une ancienne exploitation minière, le vendeur doit informer de la spécificité. L’information de l’acquéreur se fait par écrit. Sinon, l’acheteur peut poursuivre la résolution de la vente ou demander la diminution du prix de vente. Attention, le terme de « résolution » peut induire en erreur. Il ne s’agit pas pour l’acquéreur de continuer son projet immobilier. « Poursuivre la résolution » renvoie à « l’action en résolution », et donc à l’annulation des effets obligatoires d’un engagement. L’annulation de l’engagement est due à l’inexécution fautive par l’une des parties des obligations mises à sa charge par la loi ou par un contrat. La partie fautive doit des dommages-intérêts compensatoires. Pour un logement situé dans le périmètre d’un plan de prévention des risques naturels ou technologiques, l’information de l’acheteur se fait aussi par écrit. En cas d’inexécution de l’obligation de renseignement par écrit, l’acheteur peut également provoquer la résolution de la vente ou demander une réduction du prix.
C’est bien connu, les paroles s’envolent, les écrits restent. Mettre par écrit, dans l’avant-contrat ou dans l’acte de vente, les défauts et les risques que présente le bien est le meilleur moyen pour le vendeur de se prémunir contre toute éventuelle action ultérieure.

L’obligation de délivrance : bien remis = bien vendu
L’obligation d’information n’est pas la seule obligation du vendeur. Le vendeur a aussi une obligation de délivrance, c’est-à-dire qu’il doit mettre le bien à la disposition de l’acquéreur. Et le bien remis à l’acquéreur doit bien entendu être conforme au bien vendu. Autrement dit, l’état du bien remis doit être équivalent à l’état du bien le jour de la conclusion de la vente. Le bien remis est considéré correspondre au bien vendu si la différence d’état entre la date de l’accord entre l’acheteur et le vendeur et la date de la remise du bien est due à l’usure normale.
L’obligation de délivrance permet aussi à l’acheteur, quand le bien vendu est loué, de percevoir les loyers.

Vider les lieux : attention à ne pas tout emporter !
L’obligation de délivrance, c’est la mise à disposition du bien en conformité avec les dispositions contractuelles. Pour que le bien vendu soit conforme aux dispositions du contrat, le vendeur doit remettre le bien avec tous les éléments considérés comme « immeubles » par destination, et non par nature. Les plaques de cheminées, l’installation de chauffage, les radiateurs, les équipements sanitaires et les boiseries indissociables des murs, dont l’enlèvement causerait des dommages au bien, font partie de cette catégorie d’éléments immeubles parce qu’ils sont attachés à la propriété ou à la construction. À moins de disposition contraire du contrat, le vendeur peut retirer les éléments de cuisine équipées, partir avec les tringles et les rideaux, etc., car l’enlèvement de ces éléments mobiliers ne cause pas de dommages à l’immeuble.
Vous vous dites que, comme il est question de la mise à disposition du bien vendu, il y a bien un moment où une histoire de clef va surgir. C’est maintenant ! Le vendeur doit remettre le bien à l’acheteur à la date prévue au contrat, ainsi que les clés !

Inexécution de l’obligation de délivrance et sanctions
Si le vendeur ne respecte pas son obligation de délivrance, l’acquéreur peut dans ce cas aussi demander la résolution de la vente ou des dommages et intérêts. L’acheteur peut aussi demander l’exécution forcée. En cas d’exécution forcée, le tribunal peut ordonner la remise des clefs, avec une astreinte à payer par jour de retard. En cas d’annulation de la vente prononcée par le tribunal, le vendeur récupère son bien et restitue le prix de vente à l’acheteur. Le vendeur étant responsable de l’annulation de la vente, aucune indemnité d’occupation ne peut être demandée à l’acheteur.
Le vendeur peut invoquer un cas de force majeure pouvant suspendre ou annuler l’obligation de délivrance. Les tribunaux apprécient au cas par cas.
L’action retenue dépend du degré de gravité du préjudice subi par l’acquéreur.

L’obligation de garantie
L’obligation de garantie oblige le vendeur à établir à ses frais plusieurs types de certificats concernant, selon les cas, la présence de termite, la présence de plomb dans les peintures, la présence d’amiante, les installations de gaz naturel, l’état des risques naturels et technologiques, la performance énergétique, l’état de l’installation électrique intérieure
Si l’absence de certificats n’entraîne pas la nullité de la vente, l’acheteur peut, s’il découvre la présence de termites, de plomb ou d’amiante une fois le bien en sa possession, demander une réduction de prix ou l’annulation de la vente.

Source selogerpro.com. Pour lire d’autres articles de ce site, cliquez ci-dessous.