DIAGNOSTIC STRUCTUREL DES IMMEUBLES COLLECTIFS : LA LOI PUBLIÉE EN ATTENDANT LES DÉCRETS D'APPLICATION VEILLE RÉGLEMENTAIRE

La loi visant à accélérer et à simplifier la rénovation de l’habitat dégradé et les grandes opérations d’aménagement vient d’être publiée au Journal officiel. Elle instaure, comme prévu, la réalisation d’un diagnostic structurel obligatoire des bâtiments collectifs d’habitation dans des secteurs sensibles définis par les communes. Des décrets d’application sont maintenant attendus pour la mise en place de cette mesure.

Instauration d’un diagnostic structurel dans des zones d’habitat dégradé

La loi n° 2024-322 du 9 avril 2024 visant à l’accélération et à la simplification de la rénovation de l’habitat dégradé et des grandes opérations d’aménagement a été publiée au Journal officiel du 10 avril 2024. Comme prévu, elle donne la possibilité aux communes de définir « des secteurs dans lesquels tout bâtiment d’habitation collectif doit faire l’objet, à l’expiration d’un délai de quinze ans à compter de la réception des travaux de construction du bâtiment et au moins une fois tous les dix ans, d’un diagnostic structurel du bâtiment, incluant une description des désordres observés qui portent atteinte à sa solidité et évaluant les risques qu’ils présentent pour la sécurité des occupants et celle des tiers » (article 27). Les conditions d’application de cette mesure seront précisées par décret.

Ces secteurs peuvent se définir par :

• une proportion importante d’habitat dégradé ;
• une concentration importante d’habitat ancien dont les bâtiments sont susceptibles de présenter des fragilités structurelles du fait notamment de leur époque de construction, de leurs caractéristiques techniques et architecturales, des matériaux de construction employés ou de l’état des sols.

Les périmètres de ces secteurs devront être annexés au PLU, au document d’urbanisme en tenant lieu ou à la carte communale.

À défaut de transmission du diagnostic ou du PPPT (voir ci-dessous), le maire peut, dans le cadre de l’exercice de la police de la sécurité et de la salubrité des immeubles, locaux et installations, demander au propriétaire ou au syndic de le lui produire. À défaut de transmission dans un délai d’un mois à compter de la notification de la demande, le maire peut faire réaliser d’office le diagnostic en lieu et place du propriétaire ou du syndicat des copropriétaires et à ses frais.

Les compétences exigées pour réaliser ce diagnostic structurel seront définies ultérieurement par un décret en Conseil d’État. L’opérateur devra également souscrire une assurance permettant de couvrir les conséquences d’un engagement de sa responsabilité en raison de ses interventions.

Le PPPT vaudra diagnostic structurel

Comme nous l’avions annoncé après l’examen du projet de loi par la Commission mixte paritaire, pour les immeubles à destination totale ou partielle d’habitation soumis au statut de la copropriété, l’obligation de réaliser un diagnostic structurel de l’immeuble est satisfaite par l’élaboration du projet de plan pluriannuel de travaux (PPPT), sous réserve que la personne l’ayant élaboré justifie des compétences et garanties qui seront fixées par le décret à venir. Dans ce cas, le syndic devra transmettre le diagnostic ou le PPPT à la commune.

Enrichissement du registre d’immatriculation des copropriétés

L’article 25 de la loi modifie également les informations devant figurer au registre national d’immatriculation des copropriétés, pour y intégrer, entre autres, « les caractéristiques techniques des immeubles constituant la copropriété, notamment celles prévues dans les diagnostics obligatoires ». Les données relatives aux performances énergétiques et aux émissions de gaz à effet de serre, issues des DPE collectifs ou à l’immeuble, devront donc apparaitre au registre ce qui permettra aux collectivités territoriales d’avoir une meilleure vision de l’état de leur parc.

Pour le reste, la loi contient plusieurs mesures visant à lutter contre le mal logement et les marchands de sommeil, prévenir la dégradation des bâtiments collectifs d’habitation, faciliter leur rénovation (assouplissement des règles de majorité pour le vote des travaux ou la souscription de prêt en copropriété) et mieux accompagner les copropriétés en difficulté.