LA MONOPROPRIÉTÉ N’EXONÈRE PAS LE PROPRIÉTAIRE D’UN IMMEUBLE COLLECTIF D’HABITATION DE L’OBLIGATION DE RÉALISER UN DPE VEILLE RÉGLEMENTAIRE

Dans une question parlementaire, une députée interpelle le ministre de la Transition écologique et de la Cohésion des territoires au sujet de l’obligation de réaliser un DPE pour les immeubles de logements collectifs en monopropriété. Elle s’inquiète du manque de clarté de la loi Climat et résilience sur ce point et craint qu’une partie du parc locatif de logements échappe à l’identification et à la mise en œuvre de travaux d’amélioration de l’efficacité énergétique. Des craintes qui nous semblent écartées par la loi Climat et résilience elle-même.

Dans une question parlementaire du 13 décembre 2022 adressée au ministre de la Transition écologique et de la Cohésion des territoires, la députée Danièle Obono (LFI-NUPES) évoque une « rupture d’égalité » entre les locataires de logements en copropriété et ceux qui occupent un logement dans un immeuble collectif en monopropriété. Elle relève que, si l’article 171 de la loi Climat et résilience impose au syndicat des copropriétaires de procéder soit à une analyse du bâti accompagnée d’un DPE, soit de réaliser un DTG [article 14-2-1 de la loi du 10 juillet 1965], il n’existe aucune obligation similaire pour les gérants d’immeubles en monopropriété qui sont régis par la loi Hoguet de 1970. Selon la députée, « il en résulte un manque de clarté quant à savoir si le vide juridique de la loi Hoguet peut être comblé par une référence à la loi de 1965 qui s’avère plus précise, plus stricte et surtout plus protectrice des habitants en matière de diagnostic énergétique. Cette clarification apparaît d’autant plus nécessaire que les immeubles en monopropriété représentent une part non négligeable du parc locatif et que leur performance énergétique est pour le moins inquiétante. Ainsi, sur la ville de Paris, 15 % du parc est composé de monopropriétés. Or selon le rapport de l’Apur 2018, portant sur la prévention de la dégradation du bâti, parmi les 245 immeubles identifiés comme « à surveiller », 54 immeubles étaient en monopropriété, soit 22 % des immeubles repérés. Au moment où les enjeux de sobriété se trouvent légitimement au centre des préoccupations, il apparaît essentiel de s’assurer que les récents outils législatifs en matière de rénovation thermique permettent de couvrir l’ensemble du parc locatif et ainsi de protéger l’ensemble des citoyennes et citoyens ». La députée demande donc au ministre d’apporter des éclaircissements quant à l’application de l’article 171 de la loi Climat et résilience aux immeubles collectifs de logements en monopropriété ou, si cet article ne s’applique pas aux monopropriétés, ce qu’il prévoir pour mettre fin à cette rupture d’égalité entre citoyens-locataires.

L’obligation de DPE applicable aux immeubles collectifs d’habitation en monopropriété

On peut cependant s’interroger de la bonne lecture de la Loi Climat et résilience de la part de la députée.

En effet, l’article 158 de cette loi prévoit que « tout bâtiment d’habitation collective dont le permis de construire a été déposé avant le 1^er janvier 2013 dispose d’un diagnostic de performance énergétique » à compter du 1^er janvier 2024, ce DPE étant à renouveler tous les 10 ans sauf si celui-ci a été réalisé après le 1^er juillet 2021 et permet d’établir que le bâtiment appartient aux classes A, B ou C [article L126-31 du Code de la construction et de l’habitation].

Ce n’est ensuite que par dérogation que cette obligation entre en vigueur de façon échelonnée pour certaines copropriétés :

• Au 1^er janvier 2025, pour les copropriétés entre cinquante et deux cents lots ;
• Au 1^er janvier 2026, pour les copropriétés d’au plus cinquante lots.

Par conséquent, les immeubles collectifs d’habitation en monopropriété dont le permis de construire est antérieur à 2013 sont bel et bien concernés par l’obligation de réaliser un DPE et ce, dès le 1^er janvier 2024.

En revanche, il est vrai que cette catégorie d’immeuble collectif n’est pas concernée par la réalisation du projet de Plan pluriannuel de travaux (PPT), ni par le DTG. Selon Thierry Marchand, administrateur à la CDI FNAIM, cela ne signifie pas que les propriétaires de ces immeubles échappent à toute obligation : « Le propriétaire d’un immeuble collectif en monopropriété a déjà l’obligation de fournir des logements « décents » donc satisfaisant aux exigences de stabilité, de sécurité et de structure. Il n’y a pas d’exigence de faire un diagnostic technique à l’immeuble, cette exigence étant factuelle. Le propriétaire est aussi tenu de maintenir son bien en bon état afin que celui-ci n’engendre pas de désordres à d’autres immeubles. Il s’agit d’une responsabilité pénale. Si la réglementation est différente en copropriété, c’est parce les travaux nécessaires doivent recueillir le consentement des copropriétaires [loi du 10 juillet 1965]. Pour autant, ce n’est pas parce qu’un projet de PPT est présenté à l’assemblée des copropriétaires que les travaux seront votés ».

Vendredi 23 décembre, une session des Ateliers du Diag animée par Thierry MARCHAND sera consacrée au DTG, au PPT et au DPE collectif.

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