COMMUNIQUÉ UNECTPI Technique

Cher Confrère,
Les diverses et variées prises de positions au sujet des règles de notre profession, démontrent la non-unanimité sur un encadrement d’éthique pourtant urgent afin d’éviter les concurrences déloyales et les déconsidérations médiatiques.
Nos pouvoirs publics sont pour l’instant influencés en région parisienne par des entités peu pressées de se consacrer à des solutions pourtant simples. Toutefois, ils prennent de plus en plus conscience que la certification n’a réglé essentiellement que la garantie (encore toute relative quand même …) des compétences mais n’a pas résolu celle de l’indépendance.
Pour pouvoir réellement agir, si vous partagez ces convictions, nous devons faire intervenir nos représentants élus auprès de notre ministère.
La lettre ci-jointe est évidemment modifiable dans la forme. Vous pouvez enlever toute référence et faire votre ce message. Ce qui compte c’est le soutien de nos députés et sénateurs pour faire évoluer nos textes.
Beaucoup d’entre vous ont déjà soutenu cette initiative.

Il parait nécessaire de nous unir quand il faut défendre des objectifs communs.

A terme, nous devrons nous présenter publiquement et gérer notre discipline professionnelle par un seul Conseil National du Diagnostic Immobilier.

Confraternellement,
Joël CONFOULAN

LA FORCE DE L’UNION ET DE L’INDEPENDANCE

OBJET : Proposition de texte de décret (R 271-6) définissant les règles déontologiques encadrant la profession du Diagnostic Immobilier :

Andernos-les-Bains, le 23 octobre 2008
Madame le Député,
Monsieur le Député,

Madame le Sénateur,
Monsieur le Sénateur,

Mesdames et Messieurs les Présidents des Groupes parlementaires,

Depuis une décennie, le gouvernement français, a promulgué un nombre relativement important de textes législatifs et règlementaires déléguant ainsi au privé des missions de :
– Santé publique
– Protection des personnes et des biens
– Préservation du patrimoine immobilier et de l’environnement

L’ensemble des diagnostics immobiliers correspondants (liés aux mutations et pour certains aux locations) ont été progressivement mis en vigueur et repris dans l’ordonnance du 8 juin 2005 qui a défini également les règles qualitatives de l’exercice de cette nouvelle profession (compétences et indépendance). Vous pourrez vous reporter aux Articles L.271-4-5 et 6 : les vendeurs ou bailleurs privés ou publics de logements, les employeurs attribuant des logements de fonction, doivent produire aux actes correspondants tout ou partie du Dossier Technique (D.D.T.

Cette décennie de mise en place des textes d’origine peut être considérée comme expérimentale et comme le théâtre des premières initiatives de regroupement associatif, du développement des formations, de l’adaptation des assurances et hélas des inévitables litiges et conflits.

Depuis le premier novembre 2007, les « garanties » de compétences prévues par l’Ordonnance de 2005 ont été finalement précisées par les « certifications » de compétences selon la norme ISO 17024. Nous sommes aujourd’hui à l’heure du bilan de la première année de l’application effective de toutes ces dispositions d’envergure et donc d’une activité évidemment complexe de cette profession par :
– le nombre important nécessaire des intervenants qui ont été attirés (voire guidés) par et vers ces nouvelles perspectives,
– les responsabilités et les garanties qui sont engagées du fait des qualités requises relevant de l’expertise et des innombrables points de contrôle technique à diagnostiquer pour chaque immeuble,
– les probables nombreuses sollicitations des consommateurs auprès des divers services et pouvoirs publics.

 Le Diagnostic Immobilier : une mission d’intérêt public

LES DIAGNOSTICS ONT PLUSIEURS INTERETS :

AU BENEFICE DU PROPRIETAIRE :

• s’exonérer de la garantie des vices cachés au moment d’une vente en apportant les rapports nécessaires (L.717-6-II) établis par des personnes certifiées, assurées et réellement indépendantes.
• connaitre l’état de son immeuble relatif :
o aux risques sanitaires :
­ repérage de matériaux contenant de l’amiante, des surfaces contenant du plomb, localisation, importance, dégradation.
o aux risques d’insécurité :
­ identification de points du réseau intérieur de gaz dangereux avec pouvoir du diagnostiqueur d’arrêt de l’installation.
­ Identification des anomalies de l’installation électrique sur le plan sécurité des personnes et des biens (incendie)
­ inclusion dans une zone à risques naturels ou technologiques.
o à sa structure affectant ses qualités :
­ existence, nature, localisation et importance des Agents de Dégradation Biologique du Bois (ADBB) dont termites,
­ thermique et énergétique : isolation – système de chauffage.
• identifier les parties d’immeubles pouvant ou devant faire l’objet de travaux tendant à améliorer les conditions de vie, sanitaires, de sécurité pouvant bénéficier d’avantages fiscaux et contribuer à la réduction des gaz à effet de serre (G.E.S.)
• tenir compte de ces états et qualités pour évaluer le prix de son immeuble
• ne pas s’exposer à des mises en responsabilités pénales :
o en tant que vendeur : R.271-4 (CCH) => conséquences R. 121-3 et 131-13 Code pénal.
o en tant que bailleur : art L.300-1 (CCH) et art 20-1 (Loi 89-462 du 05/03/07), art 1719 (CC) : obligation de mettre à disposition un logement décent
o conséquences (art 121.3 Code pénal).
­ mise en conformité obligatoire sans remise du contrat en cours
­ suspension du paiement des loyers etc.

AU BENEFICE DU LOCATAIRE :
• être informé de la présence de produits amiantés, de revêtements contenant du plomb (août 2008) et de leur état de conservation
• être informé des dépenses énergétiques du logement
• être informé de la situation du logement par rapport aux zones à risques naturels et/ou technologiques.

AU BENEFICE DE L’ENVIRONNEMENT :
• participer aux objectifs de la RT 2005 et des accords de Kyoto de 1992 pour un développement durable
• contribuer à utiliser des énergies renouvelables à la place des énergies primaires limitées et réduire les rejets de gaz à effet de serre.

AU BENEFICE DE L’ETAT :
• contribuer à la rénovation du patrimoine immobilier national
• réduire les maladies et décès dus à des cas de situations et de présence de matériaux dangereux.

AU BENEFICE DE L’ACQUEREUR :
• être informé de l’état de l’immeuble relatif aux divers points de contrôle
• avec la garantie de compétences des Experts-Diagnostiqueurs équipés de moyens matériels parfois sophistiqués et dont le contrôle de l’indépendance doit être contrôlé par les deux parties.

 Organisation de la profession du diagnostic immobilier
Certaines associations professionnelles, dont l’UNECTPi ont déjà souhaité depuis plus de deux ans, se donner les moyens de gérer avec les autres entités similaires, les problèmes communs du fonctionnement de notre activité. C’est ainsi que la C.F.D.i (Confédération Nationale du Diagnostic Immobilier) a été créée dès mai 2005 et réunit la plupart des organisations professionnelles, sauf la FiDi et la FNECi.

Il s’agit principalement :

– de définir une Charte Qualité Nationale tant au niveau des règles déontologiques (éthique, indépendance, services) que de la désignation de prestations minimales officielles à respecter,
– d’en assurer la publication, l’opposabilité, les mesures d’application et de respect,
– d’assurer la gestion et la communication des listes des professionnels qualifiés en compétences reconnues et adaptées aux différents diagnostics,
– d’instaurer des structures régionales d’arbitrage paritaire pour les conflits entre professionnels et les litiges avec la clientèle,

 LA PROFESSION D’EXPERT-DIAGNOSTIQUEUR NECESSITE L’INDEPENDANCE :

Pour protéger l’indépendance des Expert-diagnostiqueurs il ne faut pas qu’ils puissent être assimilés à des commerçants. Non pas que cela ait pour eux une quelconque tonalité « péjorative » mais la notion même de commerce est incompatible avec une profession dont la mission est notamment la protection de la Santé Publique, des personnes et des biens. Des dérives apparaissent déjà que vous pouvez constater tous les jours :
– Commissionnement des donneurs d’ordre
– Missions bâclées pour compenser une guerre des honoraires
– Divers comportements tendant à fausser le véritable jeu de la concurrence loyale.

La qualification de cette profession dans le régime commercial par décision de la Cour de Cassation du 5 décembre 2006 provenait du fait qu’aucune garantie d’ « intellectualité » n’était pas nécessaire pour exercer le diagnostic immobilier. Preuves en étaient, et en sont toujours ( !…) les stratégies désobligeantes de type « hard discount » de certaines sociétés attirées par cet eldorado apparent. Preuves en sont aussi les manœuvres et comportements d’autres et parfois les mêmes individus ou réseaux, faussant à leur avantage par des ententes commerciales et du commissionnement le jeu de la concurrence mais hélas, et par conséquence, aussi les règles d’impartialité.
Désormais, l’exigence légale obligatoire d’une certification de compétence pour chaque diagnostic, remet, à notre avis, cette qualification de « profession commerciale » en question (qui a été, encore récemment, reprise par la réponse au Sénat du 4 septembre 2008 de Madame la Ministre du Logement et de la Ville).
Il serait en effet fortement préjudiciable pour la crédibilité de notre profession et celle de nos partenaires (dont les agents immobiliers) que nous puissions commissionner nos donneurs d’ordre avec l’aval des pouvoirs publics ! Les agents immobiliers ont souvent intérêt à ce que les ventes se passent rapidement, sans embûches et sans complications…

Notre profession a besoin d’une véritable indépendance et impartialité pour honorer la confiance de ses clients. Ces conditions ne peuvent s’exercer que dans la liberté d’agir, l’absence de pression, la quiétude et la discipline.

Nous demandons à l’Etat de prendre des mesures rapidement pour ne pas que les consommateurs ne ressentent pas les obligations du Diagnostic Immobilier comme seulement de nouvelles taxes maîtrisées par le monde de l’immobilier. A commencer par la reconnaissance de la libéralité structurée de notre métier qui limiterait les débordements préjudiciables à tous. Dont les commissionnements et les missions bâclées.

Après la certification de compétences, l’Etat doit imposer de la même manière la certification d’indépendance.

Cet ensemble de mesures préfigurent un Conseil Supérieur du Diagnostic Immobilier que nous souhaitons absolument à l’instar d’autres professions libérales.

Pour encadrer au mieux l’exercice de notre profession, nous vous proposons de soumettre à l’Assemblée Nationale le texte suivant avec, en préambule, un rappel du texte de l’Ordonnance du 8 juin 2005 :

Article L271-6 Code de la Construction et de l’Habitation :
« Les documents prévus aux 1° à 4°, 6° et 7° du I de l’article L. 271-4 sont établis par une personne présentant des garanties de compétence et disposant d’une organisation et de moyens appropriés.
Cette personne est tenue de souscrire une assurance permettant de couvrir les conséquences d’un engagement de sa responsabilité en raison de ses interventions.
Elle ne doit avoir aucun lien de nature à porter atteinte à son impartialité et à son indépendance ni avec le propriétaire ou son mandataire qui fait appel à elle, ni avec une entreprise pouvant réaliser des travaux sur les ouvrages, installations ou équipements pour lesquels il lui est demandé d’établir l’un des documents mentionnés au premier alinéa.
Un décret en Conseil d’Etat définit les conditions et modalités d’application du présent article. »

PROPOSITION D’UN NOUVEL ARTICLE R 271-6
Article R 271-6 (à créer) du Code de la Construction et de l’Habitation :
(Indépendance) « Pour l’application de l’article L 271-6, le diagnostiqueur établissant tout ou partie des documents prévus aux 1° à 4°, 6°, 7° du I de l’article L 271-4, ne peut avoir de lien familial ni être lié directement, indirectement, dont par entremise, avec le propriétaire, son mandataire ou avec une entreprise chargée de réaliser des travaux sur les ouvrages, installations et d’équipements objets de sa mission, ni par aucune convention commerciale (commissionnement ou intéressement), à l’exception du contrat de mission de diagnostic, ni avoir d’affiliation directe ou indirecte avec l’un d’eux à une même structure ou organisme de gestion, de location ou de vente de biens immobiliers.
(Commissionnement) Il ne peut conditionner ses contrats professionnels ou compléter son démarchage par des propositions de commissionnements ou de gratuité, ni recevoir de compensation autre que sa juste rémunération conforme à sa grille tarifaire.
(Intéressement) Il ne peut être lié à des entreprises ou opérations commerciales de vente de produits et matériaux en relation directe avec l’exercice de sa profession.
(Plateforme) Le mandataire du propriétaire ne peut être qu’une personne physique dûment habilitée par lui à signer le contrat de mission pour tout diagnostic immobilier concernant son patrimoine. »

Tous les membres de notre association sont disposés à appliquer le plus tôt possible ces prescriptions qui, cela s’entend, contraindraient quotidiennement notre exercice. Mais redonnerait de la crédibilité à nos missions et aux mesures qui les encadrent.

Nous vous remercions de bien vouloir nous assurer de votre soutien et de
votre assistance dans la mise en œuvre de cette proposition relevant réellement de l’intérêt général.

Restant à votre entière disposition et vous remerciant de votre haute bienveillance, veuillez agréer, Madame le Député, Monsieur le Député, l’expression de nos plus respectueuses salutations.

Joël CONFOULAN
Président de l’UNECTPI