DANS LES MÉDIAS (LEXPRESS.FR) Technique

Fini, le temps des scandales retentissants ! Les gestionnaires de copropriété se sont professionnalisés. Moins visibles, bien des pratiques restent pourtant condamnables. Inventaire des mauvaises habitudes.
Les grosses magouilles ? Enterrées. La surfacturation ? Oubliée. Les voyages de rêve aux Seychelles ou à l’île Maurice payés par les entreprises ? Passés de mode. Les syndics de copropriété, échaudés par les affaires et les procès retentissants de la fin des années 1990, jurent qu’ils ont tourné la page la plus trauma- tisante de leur histoire. Et que le pay- sage a changé. « La fonction de gestion- naire d’immeubles s’est transformée en un métier complexe et exigeant », affirme Serge Ivars, président de la Confédération nationale des administrateurs de biens. D’ailleurs, la concentration des cabinets qui s’est ensuivie a entraîné un bouleversement total du secteur », observe Bruno Dhont, directeur général de l’Association des responsables de copropriété. Enfin, le Conseil national de la consommation (CNC) a publié des recommandations conçues pour inciter les syndics à plus de transparence.

A la veille du Salon de la copropriété, qui se déroulera, à Paris, du 12 au 14 novembre, ce passé trouble semble révolu : selon la Direction générale de la concurrence, de la consommation et de la répression des fraudes (DGCCRF), 89 % des syndics auraient suivi les instructions du Conseil. Pourtant, tous les problèmes n’ont pas été réglés. Sur le terrain, les mauvaises habitudes ont la vie dure et les pratiques douteuses n’ont pas totalement disparu.

La profession a surtout du mal encore à se défaire de sa sale réputation. L’affaire des syndics d’Ile-de-France (instruite en 1994 et jugée en 2002) a laissé des traces durables. « Cette image d’escrocs nous a longtemps poursuivis », regrette Etienne Ginot, président du Conseil supérieur de l’administration de biens. « Ce scandale, qui a concerné 170 gestionnaires et 800 entreprises, a pesé comme une hypothèque sur les gestionnaires d’immeubles. Ils ont mis dix ans à se refaire une santé », observe Henry Buzy-Cazeaux, délégué général de la Fnaim. Du coup, pendant plusieurs années, tous ont fait profil bas, tandis que les fédérations professionnelles édictaient des codes déontologiques. Peu d’adhérents ont été exclus mais, au fil du temps, les vieux syndics qui pratiquaient la surfacturation – « une source de profit institutionnalisée », selon un ancien du sérail – ont presque tous cessé d’exercer. A l’instar de ce cabinet et de son patron, aussi débonnaire que corrompu, surnommé « M. 10 % », en raison des sommes qu’il recevait régulièrement des entreprises.

La complexité croissante des tâches et des nouvelles réglementations a également découragé nombre de petits patrons. Beaucoup ont préféré jeter l’éponge. « Cela a permis au secteur de se professionnaliser et de s’assainir », affirme Philippe Loiselet, directeur général de Loiselet et Daigremont, l’un des plus importants cabinets français (voir le tableau). Ce qui ne veut pas dire que les grands groupes constituent une garantie contre les abus. Quand, en 2007, la DGCCRF épinglait durement la profession, les grands du secteur, « dont l’objectif est de faire le plus d’argent possible », estime Bruno Dhont, étaient, eux aussi, dans le collimateur.

Grosses magouilles contre petites combines. S’ils ont aujourd’hui abandonné les pratiques indélicates les plus voyantes, les syndics utilisent des astuces moins visibles mais presque aussi lucratives. « Nous sommes passés de la petite délinquance à la malhonnêteté intellectuelle. Depuis 2002, la situation a empiré », prévient Bruno Dhont. A côté des grands classiques du genre, comme la multiplication des lettres de relance, la facturation des comptes séparés, ou encore les émoluments exorbitants perçus lors des assemblées générales, se sont ajoutées de nouvelles pratiques, liées aux diagnostics, par exemple. Souvent l’entrepreneur mandaté offre deux de ces contrôles, sur les quatre exigés, aux bons syndics : or cette ristourne n’est presque jamais répercutée aux copropriétaires. Les gros cabinets se livrent également à des abus en utilisant leurs filiales. Récemment, un géant du secteur a fait travailler sa propre société, dont les prix sont de 50 % supérieurs à ceux du marché. Il a finalement accepté de rembourser la copropriété qui s’était plainte. Mais elle seule…

Paradoxalement, ce sont les recommandations du CNC (publiées fin 2007) qui ont provoqué, ces derniers temps, le plus de détournements. Certes, presque tous les syndics se sont sentis obligés de suivre l’avis du Conseil concernant les prestations de gestion courante. Seulement, beaucoup n’ont pas entièrement joué le jeu. « A chaque coup de canif, c’est 80 ou 100 euros pour le syndic. Des petites sommes qui finissent par chiffrer », calcule Bruno Dhont, qui, depuis une décennie, s’applique à traquer les abus. Et à débusquer les petites combines : dans la liste des tâches de gestion courante du CNC figure l’obligation d’assurer le remplacement des gardiens en cas de congés. Travail que le gestionnaire roué a réussi à faire payer 100 euros, juste en remplaçant le terme « gérer » par celui d’« organiser ». De l’art de faire semblant d’appliquer le règlement tout en y échappant !

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