JURISPRUDENCE : LA RÉDACTION DE L'ÉTAT PARASITAIRE Technique

Extraits du jugement.

Madame G…a transmis le rapport établi par la société LM aux époux X…le 21 décembre 2001.

La vente a été réitérée par acte authentique par-devant Maître Henri Y…, notaire à Saint-Nazaire le 21 février 2002.
Le 11 mars 2002, les époux X…ont constaté sur une partie des bois du solivage bas du palier du premier étage un champignon qu’un laboratoire de mycologie a identifié le 8 avril suivant comme étant de la mérule.

Le 22 mai 2002, l’expert mandaté par la compagnie d’assurances des époux X… a confirmé ce diagnostic.

Sur la demande des époux X…dirigée contre les consorts A…, la société LM, Madame G…et Maître Y…

La société LM fait grief au Premier Juge d’avoir retenu qu’elle avait commis une faute dans l’accomplissement de sa mission pour s’être abstenue d’identifier les agents biologiques auteurs des dégâts qu’elle avait constatés et pour avoir rédigé un rapport propre à induire en erreur tout lecteur non professionnel alors, selon elle :
– que l’objectif principal de sa mission était la recherche de termites
-qu’elle a réalisé ses constatations sans procéder à des dégradations ou des sondages destructifs et qu’elle a rédigé son rapport dans le respect de la loi du 8 juin 1999, du décret du 3 juillet 2000 et de la norme XP P 03 200
– que l’information des acquéreurs a été complète en l’état de ce qui pouvait être décelé et qu’elle a été délivrée dans la limite des obligations du diagnostiqueur, qui excluent l’activité de conseil et d’offre de service pour le traitement des pathologies constatées.

Les époux X…concluent au contraire à la confirmation du jugement déféré.

Ils concluent de même à la confirmation du jugement en ce qu’il a retenu la responsabilité de Madame G…, ce que celle-ci conteste au terme de son appel incident.

Ils font en revanche grief au Premier Juge de ne pas avoir retenu la responsabilité des consorts A…et de Maître Y….

Il ressort du rapport d’expertise judiciaire qu’il existe une prolifération de champignons lignivores dans la maison acquise par les époux X…et que ce champignon existait à la date à laquelle la société LM a réalisé son état parasitaire.

La mission que Madame G…avait confiée à la société LM en sa qualité de mandataire des venderesses était, ainsi qu’il est exposé en première page du rapport, la recherche de larves, d’insectes xylophages et de champignons lignivores.

Cette mission excédait donc la recherche de termites rendue obligatoire dans la zone concernée par la loi du 8 juin 1999 et s’étendait à la recherche de champignons.

Elle a été réalisée, selon ce qui figure en partie supérieure de la première page du rapport, suivant la norme XP P 03 200 qui est en effet applicable à la recherche de tous les agents biologiques du bois, au nombre desquels figurent les champignons.

Cette norme impose au diagnostiqueur de rechercher s’il existe des infestations ou des altérations en procédant à un examen extérieur et intérieur le plus complet possible et orienté en particulier vers les lieux où existent des risques d’humidification, de décrire les infestations ou altérations constatées en précisant le type de champignon auteur du dégât, précision étant apportée de ce qu’un champignon responsable de pourriture cubique est de type basidiomycète.

Pour rédiger son rapport, la société LM a utilisé le modèle d’état parasitaire relatif à la présence de termites dans les immeubles tel qu’il est fixé par l’arrêté du 10 août 2002, ce qui a eu pour conséquence que le résultat des recherches relatives au champignon n’a pu figurer qu’en quatrième et dernière page sous le titre  » constatations diverses « .

Ces constatations sont au nombre de quatre.

La première concerne la petite vrillette ; la deuxième concerne la grosse vrillette ; la troisième précise que le bois n’est attaqué par la grosse vrillette que lorsqu’il a été préalablement dégradé par un champignon lignivore ; la quatrième concerne des traces de pourriture cubique visibles sur les dormants de fenêtres dans la salle à manger, sur la porte du placard de cette salle et sur le dormant de la porte fenêtre de la quatrième chambre au premier étage.

Sous le titre  » parties d’ouvrage n’ayant pas été examinées « , il est indiqué que les marches de l’escalier sont recouvertes et n’ont pas été contrôlées et que les parquets du palier et des trois chambres au premier étage sont recouverts et n’ont pas été contrôlés.

C’est précisément sous la moquette de l’étage que le 11 mars 2002 (date figurant au dos des photographies versées aux débats), soit dans le délai de validité du rapport, que les époux X…ont découvert que le plancher bois était dégradé par ce qui devait se révéler être de la mérule.

De ceci il résulte que la société LM, qui était chargée d’une mission portant non seulement sur la recherche de termites mais encore de champignons lignivores, n’a pas tiré les conséquences de l’emploi qu’elle faisait d’un modèle de rapport adapté aux seuls termites, ce qui avait pour effet d’exclure du corps même du rapport les constatations relatives au champignon et de les rejeter en fin de rapport, hors du titre  » conclusions « , sous le titre  » constatations diverses « , peu susceptible d’attirer l’attention d’un acheteur profane.

Ce mode de rédaction induit par le support employé, se devait d’être compensé par le recours à tout procédé de nature à attirer l’attention des futurs lecteurs profanes sur l’importance des constations opérées, tel l’emploi d’une calligraphie différente mettant en évidence les termes champignons lignivores et pourriture cubique et tel l’accompagnement du rapport par un courrier précisant la portée des constatations effectuées.

Au lieu de cela, ce qui est mis en évidence par l’emploi de la couleur rouge et qui attire donc l’attention en dernière page du rapport, c’est le dernier paragraphe indiquant que l’état parasitaire est un constat et non une expertise, que le diagnostic ne porte pas sur la résistance mécanique des bois et matériaux et que le diagnostic n’est réalisé que sur les bois visibles et accessibles de l’intérieur du bâtiment.

Mais pour autant la société LM, qui avait été alertée sur la présence d’agents biologiques du bois pour avoir constaté la présence de dégradations dues à un champignon lignivore ainsi que la présence de pourriture cubique qu’elle savait être la manifestation d’une attaque de champignons de type basidiomycète, n’a pas attiré l’attention des lecteurs profanes de son rapport sur le risque sérieux qui existait que le champignon soit également présent dans les parquets recouverts et par suite non visibles et non examinés et ne leur a pas conseillé de faire poursuivre leurs investigations dans cette direction.

Or une telle démarche était de l’essence même de sa mission et n’est pas, contrairement à ce que soutient la société LM, proscrite par les règles déontologiques de sa profession qui, au terme de la norme dont elle revendique l’application lui interdisent seulement l’activité de conseil, d’offre de service pour le traitement ou la vente de produits de préservation, afin que soit respecté, au-delà même de la recherche de termites, l’esprit de l’article 9 de la loi du 8 juin 1999 qui énonce que les fonctions de diagnostic sont exclusives de toute activité de traitement préventif, curatif ou d’entretien.

C’est donc à juste titre que le Premier Juge a considéré que la société LM n’avait pas correctement rempli ses obligations et qu’elle a retenu qu’elle avait engagé sa responsabilité à l’égard des époux X…en application de l’article 1382 du code civil.

De ce qui vient d’être dit sur les imperfections du rapport de la société LM, il se déduit que les acheteurs, profanes en matière immobilière et en matière de pathologie du bois, ne pouvaient en comprendre la portée à sa seule lecture et ne pouvaient en particulier pas en déduire que la maison qu’ils achetaient était attaquée par un champignon susceptible de se développer de façon dévastatrice.

Il n’en est pas de même de Madame G…, professionnelle de l’immobilier, qui connaissait nécessairement l’existence des champignons lignivores et les conséquences de leur présence, puisqu’elle avait pris soin de demander à cet égard la réalisation d’un diagnostic qui n’était pas légalement obligatoire.

Or, alors qu’elle avait en mains un rapport qui employait des termes, opaques pour un profane, mais transparents pour un professionnel, elle s’est contentée de le transmettre aux acheteurs sans le moindre commentaire, alors qu’elle aurait dû attirer leur attention sur les deux lignes du rapport dont il résultait que la présence du champignon était certaine et sans leur conseiller de faire réaliser des investigations complémentaires pour déterminer l’étendue de l’infestation et ses conséquences en terme de coût de remise en état.

Le fait que les acheteurs se soient rapprochés téléphoniquement de la société LM ne dispensait pas Madame G…d’exécuter sa propre obligation de conseil, qui perdurait quand bien même le délai de rétractation était passé dès lors que, l’acte authentique de vente n’étant pas encore signé, les acheteurs conservaient, pour le cas où un vice d’ampleur serait révélé, la faculté de rechercher avec les venderesses une solution amiable à la difficulté ou de renoncer à la vente en payant la clause pénale prévue à la promesse de vente, qui était moins élevée que le montant des travaux de remise en état.

Le Premier Juge a donc exactement considéré que Madame G…avait engagé sa responsabilité à l’égard des acheteurs.

S’agissant de Maître Y…, s’il est exact que, n’ayant pas négocié la vente et n’étant intervenu qu’en qualité de rédacteur d’acte, il n’avait pas à faire preuve d’initiatives dans les domaines relevant des diligences préliminaires à l’acte, il n’était pas pour autant dispensé d’analyser et de tirer les conséquences des documents qui lui étaient remis en vue de la rédaction de cet acte.

Il ne pouvait en particulier se contenter d’annexer le rapport de diagnostic à son acte sans en prendre sérieusement connaissance et sans s’interroger sur les conséquences qu’il pouvait avoir sur la vente qu’il s’apprêtait à authentifier.

Or, ainsi qu’il vient d’être dit, le rapport de diagnostic révélait clairement pour un professionnel de l’immobilier, comme tel tenu d’en connaître les pathologies les plus courantes, la présence de champignons lignivores dans la maison.

Sans pouvoir se retrancher derrière le fait que d’autres professionnels de l’immobilier étaient intervenus avant lui, Maître Y…se devait donc de s’assurer que les acheteurs avaient compris le sens et la portée de ce rapport et leur en expliquer les conséquences.

Même si cette information ne parvenait aux acheteurs qu’alors que la vente état parfaite, puisque les conditions suspensives étaient réalisées, elle leur laissait encore la possibilité de rechercher un accord amiable avec les venderesses ou de renoncer à la vente en payant la clause pénale d’un montant moins élevé que le coût des travaux.

Au lieu de quoi les acheteurs se sont trouvés engagés dans la vente sans autre possibilité que d’exposer des frais importants pour éviter que leur maison se trouve dévastée par la mérule.

Il sera ajouté que l’obligation d’information du notaire était d’autant plus impérieuse que son acte contenait une clause de non garantie des vices cachés, qui réduisait les chances des acquéreurs d’obtenir, pour le cas où l’existence d’un vice d’ampleur serait démontrée, l’anéantissement de la vente ou la réduction du prix, ce qui ne pouvait que les conduire à privilégier la recherche d’une solution amiable avec les venderesses tant que le prix n’était pas payé ou à défaut l’abandon de leur projet contre paiement de la clause pénale.

C’est donc à tort que le Premier Juge a écarté la responsabilité de Maître Y….

En revanche, c’est à juste titre qu’il a considéré que les consorts A…n’étaient pas tenus à garantie des vices cachés à l’égard des acheteurs.

Ainsi qu’il a été dit ci-dessus le vice est établi par l’expert et il est demeuré caché aux acheteurs profanes.

La mérule atteignant le dressing sur le palier de l’étage, les portes-fenêtres du rez de chaussée, le plafond de la pièce de séjour et les murs de façade, ce vice était d’une importance telle qu’il diminuait l’usage de la maison au point que les acheteurs ne l’auraient pas acquise ou n’en auraient donné qu’un moindre prix s’ils en avaient eu connaissance.

Toutefois l’acte de vente comportant une clause de non garantie des vices cachés, les venderesses ne peuvent être tenues d’une telle garantie que s’il est démontré qu’elles ont agi de mauvaise foi.

Or, en l’absence d’autre élément d’appréciation, le rapport d’expertise ne permet pas d’établir la preuve de la mauvaise foi alléguée par les acheteurs.

En effet, il sera observé que les venderesses avaient manifesté leur bonne foi en faisant réaliser un diagnostic de la maison.

En outre, il a été indiqué en cours d’expertise sans que ceci soit contesté, que la maison était fermée depuis sa mise en vente au mois d’août 2000 et que les travaux consistant dans le changement de quelques solives, dont les acheteurs se prévalent pour conclure que les venderesses avaient connaissance du vice, avaient été réalisés début des années 1960, donc à une époque trop éloignée de la date à laquelle la mérule a été découverte pour qu’il soit possible d’en conclure que les travaux étaient consécutifs à la présence du champignon et de surcroît à une époque où les venderesses n’étaient pas encore propriétaires du bien qu’elles n’ont recueilli par succession qu’en 1999.

Dans ces circonstances, même à supposer que la pourriture cubique ait été présente et visible sur les dormants des portes-fenêtres avant la fermeture de la maison en mars 2000, rien ne démontre que les venderesses, profanes en matière immobilière et en matière de pathologie des bois, en connaissaient l’origine et la nature.

Faute de preuve de la mauvaise foi des venderesses, la clause de non garantie des vices cachés doit recevoir application.

Seuls seront donc condamnés à réparer le préjudice des époux X…la société LM Expertises, Madame G…et Maître Y….

Ils seront condamnés in solidum dès lors que leurs négligences respectives ont concouru à la réalisation de l’entier dommage dont les acheteurs demandent réparation.

Le préjudice subi par les époux X…directement consécutif aux négligences des responsables ne consiste pas en la perte de la chance qu’ils auraient eue de négocier une réduction du prix de vente avec les venderesses, mais bien, de façon certaine, dans la nécessité où ils se sont trouvés d’exposer les sommes nécessaires à la réalisation des travaux d’éradication du champignon et de remise en état de la maison.

S’agissant de ces derniers travaux, il résulte tant des devis sur lesquels l’expert a fondé ses évaluations que du rapport établi par le centre de contrôle technique du bois et de l’ameublement le 22 juillet 2003 en cours d’expertise, que les travaux ont consisté en la dépose de tout revêtement masquant les maçonneries et les bois à protéger, la mise à nu des murs et maçonneries par piquage, la dépose des éléments dont les caractéristiques se sont révélées insuffisantes et des bois dont la résistance mécanique s’est avérée défectueuse, la destruction des champignons par passage à la flamme, le grattage des joints, le traitement en profondeur par introduction d’un fongicide dans des puits réalisés tous les 40 cm sur une profondeur égale aux deux tiers de l’épaisseur des murs et des maçonneries, la réalisation d’une application de surface, le traitement des bois.

Dans ces conditions, Maître Y…ne peut être approuvé lorsqu’il prétend que les travaux de plâtrerie et de peinture dont les époux X…demandent le paiement ne trouvent pas leur cause dans les travaux d’éradication de la mérule mais dans la seule nécessité de rénover un immeuble ancien.

Cette allégation est d’ailleurs de surcroît contredite par l’attestation du banquier des époux X…qui indique que ceux-ci n’avaient pas prévu de financer des travaux dans leur nouvelle maison qu’ils pensaient pouvoir occuper en l’état.

C’est donc à juste titre que le Premier Juge a alloué aux époux X…la somme totale de 34 432, 14 € telle qu’évaluée par l’expert.

C’est tout aussi pertinemment qu’il a écarté la demande des époux X…tendant au remboursement de la facture de 609, 58 € émise par la société Rouaud suite au traitement en février 2004 de murs non traités lors de sa première intervention, dès lors qu’il n’est pas démontré que cette deuxième intervention trouve sa cause dans les fautes de la société LM, de Madame G…et de Maître Y…et non dans une insuffisance du premier traitement réalisé par cette société.

Les responsables seront en revanche condamnés à verser aux époux X…la somme de 58, 58 € en réparation des frais qu’ils ont dû exposer en avril 2002 pour faire identifier par un laboratoire de mycologie la nature de la pourriture qu’ils avaient prélevée.

La cour n’est saisie d’aucun moyen à l’encontre de l’évaluation que le Premier Juge a faite du préjudice de jouissance des époux X…, qu’il a fixée à 15 245 € conformément à l’avis de l’expert, en raison de l’impossibilité où ils se sont trouvés d’occuper la maison pendant 20 mois.

Le jugement sera donc confirmé de ce chef.

Les époux X…qui ont subi les tracas d’une procédure judiciaire, d’une expertise et qui justifient des démarches qu’ils ont dû entreprendre pour faire échec à la résiliation du bail du logement qu’ils occupaient au moment de l’achat de la maison, se verront en outre allouer une somme de 1 000 € en réparation de leur préjudice moral.

La société LM, Madame G…et Maître Y…seront condamnés in solidum à payer aux époux X…une indemnité de 2 000 € en application de l’article 700 du nouveau code de procédure civile au titre de leurs frais irrépétibles de première instance d’une part, d’appel d’autre part, l’équité commandant que les consorts A…soient dispensés de toute condamnation à ce titre tant en première instance qu’en appel.

Sur les demandes en garantie réciproques des responsables

La société LM demande la garantie de Madame G…, celle-ci demande la garantie de la société LM et Maître Y…demande la garantie de la société LM.

Eu égard à la gravité des fautes dont chacun des responsables s’est rendu coupable et qui ont été caractérisées ci-dessus, la charge définitive de l’indemnisation des époux X…s’agissant de leurs préjudices consécutifs à la présence de la mérule et de l’indemnité qui leur est due au titre de leurs frais irrépétibles sera supportée à hauteur de 50 % par la société LM, 40 % par Madame G…et 10 % par Maître Y….

Sur la demande en paiement de la société LM

La cour n’est saisie d’aucun moyen à l’encontre du jugement en ce qu’il a condamné les consorts A…à payer à la société LM la somme de 160, 88 €.
Il sera donc confirmé de ce chef.

Il ne sera pas fait application de l’article 700 du code de procédure civile au profit des consorts A…, ni de la société LM, de Madame G…et de Maître Y….

Aucune part des dépens ne sera mise à la charge des consorts A…qui ne succombent qu’en ce qu’ils sont condamnés à payer aux époux X…les sommes de 295, 40 € et 141, 86 €.

La société LM, Madame G…et Maître Y…seront condamnés in solidum aux dépens de première instance et d’appel et en supporteront la charge définitive dans les proportions sus-dites.

– Par ces motifs :

LA COUR :

– Déclare irrecevables les conclusions déposées par Madame G…
le 17 janvier 2008

– Confirme le jugement en ce qu’il a

* Condamné les consorts A…à payer à la  » société LM  » la somme de 160, 68 €

* Dit que Maître Y…devra procéder à la déconsignation de la somme de 1 430 € au profit des époux X…

* Condamné les consorts A…à verser aux époux X…la somme de 295, 40 €

– Y ajoutant

-Condamne in solidum Mesdames Michelle, Claude, Danièle et Josette A…à payer à Monsieur Marcellin X…et Madame Marie-Hélène Z…la somme 141, 86 €

– L’infirme pour le surplus

-Statuant à nouveau des chefs infirmés

-Condamne in solidum la société LM, Madame Martine G…et Maître Henri Y…à payer à Monsieur Marcellin X…et Madame Marie-Hélène Z…les sommes de 34 432, 14 €, 15 245 €, 58, 58 € et 1 000 €

– Dit que dans leurs rapports entre eux la charge définitive de cette indemnisation sera supportée à hauteur de 50 % par la société LM, 40 % par Madame G…et 10 % par Maître Y…et que les parties se doivent réciproquement garantie dans ces proportions

-Rejette toutes demandes plus amples ou contraires

-Condamne in solidum la société LM, Madame Martine G…et Maître Henri Y…à payer à Monsieur Marcellin X…et Madame Marie-Hélène Z…la somme de 2 000 € au titre de leurs frais irrépétibles de première instance et celle de 2 000 € au titre de leurs frais irrépétibles d’appel

-Les condamne in solidum aux dépens de première instance qui comprendront ceux des instances en référé et le coût de l’expertise et d’appel et qui seront recouvrés conformément à l’article 699 du code de procédure civile

-Dit que dans leurs rapports entre eux la charge définitive de ces condamnations sera supportée à hauteur de 50 % par la société LM, 40 % par Madame G…et 10 % par Maître Y…et que les parties se doivent réciproquement garantie dans ces proportions.

Cour d’appel de Rennes
ct0015
Audience publique du jeudi 20 mars 2008
N° de RG: 06/04251