LE LOGEMENT DÉCENT Technique

…qui, sans le savoir, proposent des logements qui peuvent s’avérer dangereux pour la santé ou la sécurité de leurs occupants.La loi “SRU“ présente le grand intérêt de donner enfin une définition claire et précise de ce que doit être un logement décent et de fournir au locataire les moyens juridiques de faire valoir ses droits en cas de besoin.
Le bailleur a donc fortement intérêt à contrôler ou à faire contrôler la conformité aux critères de décence du logement qu’il s’apprête à louer. Cela lui évitera de s’exposer à un recours de son locataire en cours de bail susceptible de déboucher sur un contentieux et d’engendrer pour lui des difficultés financières imprévisibles parmi lesquelles l’obligation de réaliser les travaux de remise aux normes à ses seuls frais ou d’accepter une réduction du loyer.

QU’EST-CE QU’UN LOGEMENT DECENT ?

Selon, l’art. 6 modifié de la loi du 6 juillet 1989, un logement décent est un logement « ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation ».

Cette obligation est d’ordre public : on ne peut y déroger par un accord ou une clause dans le bail prévoyant un loyer moindre en contrepartie de la remise d’un logement “indécent“.

IMMEUBLES CONCERNES

La notion de décence s’applique à tous les logements loués, meublés ou non, à l’exclusion des locations à caractère saisonnier.

Certaines communes dont la liste est donnée par deux arrêtés (l’arrêté du 24 avril 2007 et l’arrêté du 30 octobre 2007) se sont portées volontaires pour une expérimentation dans le cadre de la loi engagement national pour le logement (ENL). Les propriétaires de logements datant de plus de 30 ans et situés dans ces communes doivent déposer une déclaration de mise en location préalablement à l’entrée du premier locataire.

LES CRITERES DE DECENCE

Les exigences relatives à la décence, elles sont quatorze, concernent la composition du logement, ses éléments d’équipements et de confort et son état.

Norme de surface et de volume :

– Le logement doit disposer au moins d’une pièce principale ayant une surface habitable au moins égale à 9 m² et une hauteur sous plafond au moins égale à 2,20 m.

Le confort du logement :

– Le logement doit assurer le clos et le couvert. Le gros œuvre ainsi que celui de ses accès doit être en bon état d’entretien et de solidité et protéger les locaux contre les eaux de ruissellement et les remontées d’eau. Les menuiseries extérieures et la couverture avec ses raccords et accessoires assurent la protection contre les infiltrations d’eau dans l’habitation.

– Les dispositifs de retenue des personnes, dans le logement et ses accès tels que garde-corps des fenêtres, escaliers, loggias et balcons doivent être dans un état conforme à leur usage.

– La nature et l’état de conservation et d’entretien des matériaux de construction, des canalisations et des revêtements du logement ne doivent présenter aucun risque manifeste pour la santé et la sécurité physique des locataires.

– Les réseaux et branchements d’électricité et de gaz et les équipements de chauffage et de production d’eau chaude doivent être conformes aux normes de sécurité définies par les lois et règlements et être en bon état d’usage et de fonctionnement.

– Les dispositifs d’ouverture et de ventilation doivent permettre un renouvellement de l’air adapté aux besoins d’une occupation normale du logement et au fonctionnement des équipements.

– Les pièces principales destinées au séjour et au sommeil, doivent bénéficier d’un éclairement naturel suffisant et d’un ouvrant donnant à l’air libre ou sur un volume vitré donnant à l’air libre.

– Le logement ne doit pas être frappé d’un arrêté d’insalubrité.
Le logement doit comporter les éléments d’équipement et de confort suivants :
– Une installation permettant un chauffage normal, munie des dispositifs d’alimentation en énergie et d’évacuation des produits de combustion et adaptée aux caractéristiques du logement.

– Une installation d’alimentation en eau potable assurant à l’intérieur du logement la distribution avec une pression et un débit suffisants pour l’utilisation normale de ses locataires.

– Des installations d’évacuation des eaux ménagères et des eaux-vannes empêchant le refoulement des odeurs et des effluents munis de siphon.

– Une cuisine ou un coin cuisine aménagé de manière à recevoir un appareil de cuisson et comprenant un évier raccordé à une installation d’alimentation en eau chaude et froide et à une installation d’évacuation des eaux usées.

– Une installation sanitaire intérieure au logement comprenant un WC, séparé de la cuisine et de la pièce où sont pris les repas, et un équipement pour la toilette corporelle, comprenant une baignoire ou une douche, aménagé de manière à garantir l’intimité personnelle, alimentée en eau chaude et froide et muni d’une évacuation des eaux usées. L’installation sanitaire d’un logement d’une seule pièce peut être limitée à un WC extérieur au logement à condition que ce WC soit situé dans le même bâtiment et facilement accessible.

– Un réseau électrique permettant l’éclairage suffisant de toutes les pièces et des accès ainsi que le fonctionnement des appareils ménagers courants indispensables à la vie quotidienne.

SANCTIONS POUR LE LOUEUR D’UN LOGEMENT DECENT

Louer un logement ne répondant pas aux critères de décence fait courir au bailleur le risque de se voir obligé, par le locataire, même après plusieurs années, de réaliser des travaux de mise en conformité. S’il ne les fait pas exécuter, il s’expose à une baisse de loyer ou à la résiliation du bail, voire dans certains cas, à devoir verser des dommages-intérêts à son locataire.
Sa responsabilité pénale peut également être mise en cause pour mise en danger de la vie d’autrui.
Il faut noter également, même si cela ne présente pas la même gravité, qu’il ne percevra plus l’aide au logement qui lui était éventuellement versée en tiers payant.

Alain Périé
(Diagnostics immobiliers – Vos droits – Vos obligations
Editions du Puits Fleuri)