LES DROITS ET RECOURS DU LOCATAIRE D'UN LOGEMENT PRÉSENTANT DES DÉFAUTS Technique

…assurant le clos et le couvert. Dans ce cas, son action n’est pas prescrite dans le délai de deux ans.
Généralement, l’action sur le fondement de la non-conformité aux normes de décence est un recours plus rapide et plus simple techniquement.1. Recours du locataire dont le logement ne répond pas aux normes de décence

Si le logement ne répond pas aux normes de décence, le locataire peut demander au propriétaire sa mise en conformité sans qu’il soit porté atteinte à la validité du contrat en cours. La demande peut être notifiée à tout moment, même plusieurs années après la conclusion du bail.

La procédure

Il convient, dans un premier temps d’envoyer un courrier recommandé avec accusé réception au propriétaire pour l’informer des signes de non conformité de son logement aux caractéristiques de décence. Ce courrier peut se présenter ainsi :

Nom du bailleur
Adresse
Lettre recommandée avec AR ou acte d’huissier

Madame, Monsieur,

Suite à la signature d’un bail en date du …, pour un appartement que j’occupe et dont vous m’avez remis les clés, il apparait que (indiquer le ou les points de non-conformité).

Or, le décret n°2002-120 du 30 janvier 2002 vous impose de me délivrer un logement décent conforme en tous points aux critères édictés par ce texte.

Par conséquent, je vous demande de mettre le logement que je vous loue aux normes en réalisant les travaux correspondants.

En l’absence d’intervention de votre part dans un délai de quinze jours, je serais contraint de saisir la commission départementale de conciliation de … préalablement à une action judiciaire à votre encontre afin de faire respecter mes droits.

Veuillez croire, Madame, Monsieur, en l’expression de mes salutations les meilleures.

Signature.

Pièces à joindre : copie d’un certificat de non conformité.

La suite de la procédure dépend de l’attitude du propriétaire :

– à la réception de ce courrier, si le locataire et le propriétaire se mettent d’accord sur les points de non-conformité, il convient de faire préciser par une seconde lettre recommandée avec avis de réception, les travaux de mise en conformité du logement que le propriétaire s’engage à effectuer, ainsi que leurs délais de réalisation.

– si le propriétaire conteste et refuse de réaliser des travaux ou n’a pas répondu dans un délai de deux mois, le locataire peut, dans un premier temps, saisir la commission départementale de conciliation (CDC) de son département avant une éventuelle action judiciaire.

Les commissions départementales de conciliation
Instances encore méconnue mais très efficaces, leur objectif est d’obtenir un accord entre le locataire et le propriétaire en situation de conflit. Il existe une commission départementale de conciliation à la préfecture de chaque département.
La commission est saisie par lettre recommandée avec avis de réception adressée à son secrétariat.
Le ou les demandeurs doivent indiquer dans leur lettre de saisine leurs nom, qualité et adresse, ceux du défendeur ainsi que l’objet du litige ou de la difficulté. La demande émanant d’une association représentative de locataires doit également comporter le nom d’un ou de deux représentants de celle-ci.
Le secrétariat convoque ensuite les parties par lettre adressée au minimum quinze jours avant la date de la séance.
Les parties peuvent se faire représenter ou se faire assister.

La commission émet un avis qui doit être rendu dans un délai de deux mois maximum à compter de la date de la saisine.

Saisine de la commission départementale de conciliation
La saisine par le locataire de la commission départementale de conciliation de son département est facultative mais recommandée. Elle peut se présenter sous cette forme :

Commission départementale de conciliation
Monsieur le Président
Adresse

Monsieur le Président,

J’ai signé un bail en date du…, prenant effet le…, pour un appartement composé de…., situé à l’adresse suivante :…
Ce bail, conclu pour une durée de…années, arrivera à échéance le… .

Un litige m’oppose actuellement à M…, le propriétaire, sur le local loué, concernant le respect des normes de décence de cet appartement sur le(s) point(s) suivant(s) : …

Aucun accord n’ayant pu à ce jour intervenir entre les parties, je vous prie de bien vouloir nous convoquer aux adresses suivantes :
1. pour le bailleur :…
2. pour le locataire :…

Veuillez croire, Monsieur le Président, en l’expression de mes sentiments les meilleurs.

Signature :

Pièces à joindre : copie du bail, copie du courrier au propriétaire et de l’éventuelle correspondance, copie du certificat de non respect des critères de décence.

Saisine du tribunal de grande instance

Si aucun accord constaté par la commission départementale de conciliation n’a pu intervenir, il convient de mettre le propriétaire en demeure d’effectuer la mise en conformité du logement par lettre recommandée avec accusé de réception ou, mieux, par exploit d’huissier.

Lettre recommandée avec AR ou acte d’huissier

Madame, Monsieur,

Suite au litige nous opposant sur la non-conformité du logement que vous me louez (type et adresse du logement) et constatant votre refus de respecter les exigences du décret n°2002-120 du 30 janvier 2002, je vous mets en demeure de mettre aux normes (indiquer le ou les points de non-conformité) en réalisant les travaux correspondants.

En l’absence d’intervention de votre part dans un délai d’un mois, je serais contraint de saisir le juge du tribunal de grande instance de (lieu de situation de l’immeuble).

Veuillez croire, Madame, Monsieur, en l’expression de mes salutations les meilleures.

Signature.
Pièces à joindre : copie du bail, copie du courrier au propriétaire et de l’éventuelle correspondance, copie du certificat de non respect des critères de décence, copie de l’avis éventuel de la CDC.

Lorsqu’un ou plusieurs locataires ont avec un même propriétaire un litige portant sur la notion de décence du logement, ils peuvent donner mandat à une association pour agir en justice pour leur compte.

Le juge du tribunal de grande instance (du lieu de situation de l’immeuble) détermine sur avis d’expert, le cas échéant, la nature des travaux à réaliser et le délai de leur exécution. Il peut aussi réduire le montant du loyer ou suspendre, avec ou sans consignation, son paiement et la durée du bail jusqu’à l’exécution des travaux de mise en conformité.

Dans les cas de non-conformité les plus graves où le locataire subit des désagréments ou des troubles de jouissance incompatibles avec une vie normale, le locataire peut demander la résiliation du bail. Le juge estimera si cette demande est légitime.

Dans le cas où le locataire aurait subi des troubles de jouissances, le juge peut lui octroyer une indemnisation.

2. Recours du locataire en présence de vices cachés

Le locataire peut, en présence de défauts dont il n’avait pas eu connaissance au moment de la signature du bail (donc en l’absence du diagnostic correspondant en annexe du bail) demander au juge du tribunal de grande instance une réduction de son loyer. Il peut même obtenir la résiliation pure et simple du bail.
De plus, s’il résulte de ces vices ou défauts quelques pertes pour le locataire, le bailleur est tenu de l’indemniser. En cas d’accident par exemple du à la présence de vices.

Le locataire dispose d’un délai de deux ans à compter de la découverte du vice.

Ne sont pas garanties les vices et défauts qui, consignés dans l’état des lieux, auraient fait l’objet d’une convention de travaux au terme de laquelle le locataire accepte de prendre en charge des travaux de mise en état de l’immeuble ou des équipements mentionnés au contrat.

Alain Périé
Diagnostics immobiliers – vos droits – vos obligations
Editions du Puits Fleuri