LOI DE FINANCES POUR 2009 : LES MESURES DE SOUTIEN À L'IMMOBILIER Technique

LE PRET A TAUX ZERO
Tout d’abord, le doublement du prêt à taux zéro pour l’achat dans le neuf.

Ce bonus vise tout autant à favoriser l’accession à la propriété qu’à aider les promoteurs qui accumulent les invendus. Les ventes de logements neufs se sont écroulées au troisième trimestre 2008 (-44% sur un an selon la Fédération des Promoteurs Constructeurs.)

Concrètement, dans le cas d’un emprunt de 180 000 euros, le doublement du PTZ revient pour un couple sans enfants, à financer ¼ de son bien, soit 45 000 euros à 0% contre 22 500€ précédemment.

L’ASSURANCE EMPRUNTEUR
Autre mesure de nature à baisser le coût global du crédit à terme, la mise en concurrence de l’assurance emprunteur.

Cette assurance, qui couvre les risque de décès, d’invalidité ou encore de perte d’emploi, coûte en moyenne 0,4% du montant souscrit ce qui représente 10 à 15 % du coût global d’un crédit. Les banques présentaient le plus souvent le crédit et l’assurance sous forme d’un pack indissociable. Une pratique qui profitait aux organismes de crédit et aux compagnies d’assurance qui s’affranchissaient ainsi de toute mise en concurrence. Cette mesure devrait entrer en vigueur fin 2009.

L’AIDE AU LOGEMENT
Deux nouveautés.

Premièrement, l’aide personnalisée au logement pour les foyers modestes (APL) est revalorisée (+2,95%). Deuxièmement, un supplément de loyer de solidarité (SLS) est mis en place. Ce surcoût concernera les personnes occupant un logement locatif social dont les ressources sont supérieures aux plafonds définis. Ces deux mesures sont entrées en vigueur le 1er janvier 2009.

Par ailleurs, le changement de destination d’un local professionnel en local d’habitation est simplifié. Ces autorisations ne seront plus demandées pour un local situé en rez-de-chaussée.

En outre, il ne sera plus nécessaire de passer par le préfet pour obtenir son autorisation mais seulement par le maire.

LOI BORLOO ET ROBIEN
Le Borloo et le Robien semblaient menacés par le législateur. Au final, ces deux dispositifs sont préservés. La plupart des autres régimes de défiscalisation ont été plafonnés ou transformés.
L’investissement outre-mer (Girardin) offrait jusqu’à présent le plus fort levier de défiscalisation – de 40 à 64 % de son investissement initial sur cinq ans. Il est désormais plafonné. Le gain pour un même foyer fiscal sera limité à 40 000 euros ou à 15 % du revenu du foyer.

Loi MALRAUX, Girardin, LMP, LMNP
Le régime « Malraux » qui permet de défiscaliser des travaux réalisés dans logement situé en secteur sauvegardé, est lui aussi corseté. Les dépenses prises en compte sont désormais de 140 000 euros maximum lorsque l’immeuble est situé dans un secteur sauvegardé (75 % des dépenses dans la limite de 100 000 euros pour les immeubles situés en zone de protection du patrimoine architectural, urbain et paysager). Par ailleurs, le dispositif sera élargi aux locations à usage professionnel, afin de permettre la restauration complète des immeubles concernés tout en favorisant le maintien en centre-ville des commerces de proximité.

Le mécanisme du loueur en meublé professionnel (LMP), sera réservé aux vrais professionnels. Le gains annuel devra dépasser les 23 000 euros de recettes et représenter au moins la moitié des revenus d’activités professionnelles.

En contrepartie le régime du loueur en meublé non professionnel (LMNP) retrouve de l’attrait. Il bénéficiera d’un bonus : une réduction d’impôt de 5 % du montant de l’acquisition plafonnée à 25 000 euros pour la première année. Il serait par ailleurs rapproché du régime de droit commun des revenus fonciers.

En parallèle de ces transformations, la loi de finance 2009 donne naissance à un nouveau mécanisme. Les investisseurs immobiliers pourront, à partir du 1er janvier, opter pour un régime alternatif : 25 % du prix du logement acquis étalé sur 9 ans avec la possibilité de bénéficier d’un complément de 2 % par an entre la 10ème et la 15ème année. La réduction d’impôt est plafonnée à 300.000 euros et limitée à une opération par an.

Autre nouveauté, il sera accessible aux logements anciens faisant l’objet d’une réhabilitation. A noter, la zone C sera exclue du dispositif car elle est considérée comme moins tendue.

En attendant le Grenelle de l’environnement II, une série de mesures visant à favoriser les économies d’énergie dans l’habitat vient d’être votée dans le cadre de la loi de finance 2009. Petit tour des mécanismes qui rendront votre maison plus « verte » à moindre coût.

L’ECO PRET
Ce prêt à taux bonifié a remplacé le pass travaux le 1er janvier mais ne sera opérationnel qu’à partir de mars 2009.

Le pass travaux est mort. Vive l’écoprêt à taux zéro. Ce nouvel emprunt permet désormais de financer les travaux améliorant l’isolation thermique ou la rénovation énergétique des logements anciens. Grâce à ce nouveau dispositif. Un propriétaire désirant réaliser des travaux pour réduire sa consommation énergétique peut maintenant emprunter un maximum de 30 000 euros par logement, dans limite de 300 euros par m2 de surface habitable. La durée de l’écoprêt doit encore être validée par décret. Elle fluctuera selon le type de travaux réalisés.

Attention cependant, les modalités de financement par les banques sont encore en cours de négociation.

Ce mécanisme devrait être effectif à partir du deuxième trimestre 2009.

LES TRAVAUX FINANCABLES

Parmi les travaux finançables on trouve : l’isolation thermique des toitures, des murs donnant sur l’extérieur, des parois vitrées donnant sur l’extérieur. Seront également pris en charge la régulation ou le remplacement de systèmes de chauffage voire la production d’eau chaude sanitaire à partir du moment où ils sont plus économes ou alimentés par une énergie renouvelable.

Attention toutefois, l’écoprêt ne sera pas cumulable avec le crédit d’impôt sur les travaux d’économie d’énergie .

Certes des exceptions existent pour profiter partiellement de ces deux mesures. C’est le cas lorsque l’un des équipements choisi est exclu d’un des deux dispositifs. Ainsi des panneaux photovoltaïques dont le financement n’est pas assuré par l’écoprêt mais par le crédit d’impôt. Il sera donc possible de profiter d’un crédit d’impôt lors de l’achat de cet équipement tout en bénéficiant de l’écoprêt pour ses travaux.

Le gouvernement estime à 80 000, en 2009, le nombre de logements qui pourraient être rénovés grâce à ce nouveau mécanisme. À terme, ce sont 400 000 logements par an qui sont visés.

Le coup de pouce fiscal pour l’équipement écolo s’ouvre à de nouvelles dépenses

Bonne nouvelle, si vous souhaitez équiper mieux isoler votre logement ou l’équiper de panneaux solaires : les déductions fiscales liées à l’achat de ce type de matériel sont reconduites. Le coup de pouce fiscal subit cependant quelques transformations.

La version 2009 du dispositif d’aide prévoit des réductions d’impôts annuelles oscillant entre 25% et 40 % du prix de l’équipement (contre de 15 à 50 % précédemment.)

Toutefois, le régime à été étendu à de nouveaux postes. Désormais les frais de main-d’œuvre seront pris en compte pour les travaux d’isolation thermique des parois opaques au taux de 25 % pour les logements les plus récents ou 40 % pour ceux construits avant 1977. Le crédit d’impôt couvrira la moitié des frais du diagnostic de performance énergétique (DPE) (hors contraintes obligatoires dans le cadre d’une revente ou d’une location). Ce dispositif sera également étendu aux bailleurs s’engageant à louer leur bien pendant au moins cinq ans à raison de 8 000 euros par logement.

LES EQUIPEMENTS EXCLUS DE L’ECO PRET

En revanche, plusieurs équipements seront désormais exclus du dispositif.
Ainsi des chaudières à basse température ainsi que les pompes à chaleur « air-air »
Par ailleurs, le taux applicable aux appareils de chauffage au bois et aux pompes à chaleur (50 %) est réduit à 40 % pour les dépenses réalisées en 2009, puis à 25 % pour celles réalisées en 2010 (sauf pour les logements achevés avant 1977).

L’ensemble de ces aménagements s’appliqueront aux dépenses payées à compter
du 1er janvier 2009.Le plafond de dépenses demeure inchangé à 8 000 euros pour une personne seule et de 16 000 euros pour un couple.

Ce mécanisme d’aide rencontre un succès croissant depuis sa création en 2005. Il bénéficié a plus de1,25 million de foyers (pour les dépenses effectuées en 2007) selon le gouvernement.

Les acheteurs de logements « basse consommation énergétique » (2 à 2,5 fois plus économes en énergie) pourront désormais bénéficier d’une prime. Cette aide prendrait la forme d’un crédit d’impôt plus sur les intérêts d’emprunts amélioré (40 % sur 7 ans au lieu de 40 % la première année et 20 % les quatre suivantes.) Ces dispositions s’appliqueront aux acquisitions réalisées à compter du 1er janvier 2009 pour le crédit d’impôt sur les intérêts d’emprunt.

Ce coup de pouce est théoriquement le bienvenu. Néanmoins ce type de constructions restent extrêmement rares en France. D’une part les coûts sont jugés trop élevés. Le surcoût d’un bâtiment à basse consommation d’énergie est le plus souvent de 15 et 20% supérieur à celui d’une construction classique. De plus les difficultés que rencontrent aujourd’hui les professionnels de la construction ne les encouragent pas à s’aventurer sur de tels projets « Toute mesure d’aide est bonne à prendre. Mais vu de l’ampleur de la crise, les promoteurs ont sans doute d’autres priorités. Construire économe coûte cher et les acheteurs ont déjà du mal à financer les projets au coût du marché .

Les logements achetés dans le cadre des dispositifs de défiscalisation « Borloo » ou « Robien » recentré » devraient être inclus dans le dispositif. Cet élargissement de la mesure doit encore être validé par décret. Il interviendra donc plus tardivement.

Source patrimoinorama.com

Réactions sur le forum actus de diagnostiqueur-immobilier.fr créé à cet effet.