PARUTION DU DÉCRET D’APPLICATION DU DIAGNOSTIC STRUCTUREL DES BÂTIMENTS COLLECTIFS VEILLE RÉGLEMENTAIRE

Un décret relatif à la mise en place d’un diagnostic structurel des bâtiments collectifs prévu par l’article L. 126-6-1 du code de la construction et de l’habitation a été publié au Journal officiel du 14 août 2025. Il détermine les modalités de réalisation de ce diagnostic, en particulier son contenu, les compétences exigées (Bac+5) et les modalités de délimitation des secteurs concernés par l’obligation. Ce texte entre en vigueur le lendemain de sa publication. Quant au contenu du rapport, il sera précisé ultérieurement par arrêté.

Rappel du cadre réglementaire

La loi n° 2024-322 du 9 avril 2024 visant à l’accélération et à la simplification de la rénovation de l’habitat dégradé et des grandes opérations d’aménagement donne la possibilité aux communes de définir « des secteurs dans lesquels tout bâtiment d’habitation collectif doit faire l’objet, à l’expiration d’un délai de quinze ans à compter de la réception des travaux de construction du bâtiment et au moins une fois tous les dix ans, d’un diagnostic structurel du bâtiment, incluant une description des désordres observés qui portent atteinte à sa solidité et évaluant les risques qu’ils présentent pour la sécurité des occupants et celle des tiers ».

Ces secteurs peuvent se définir par :

• une proportion importante d’habitat dégradé ;
• une concentration importante d’habitat ancien dont les bâtiments sont susceptibles de présenter des fragilités structurelles du fait notamment de leur époque de construction, de leurs caractéristiques techniques et architecturales, des matériaux de construction employés ou de l’état des sols.

Cette obligation a été transcrite à l’article L. 126-6-1 du code de la construction et de l’habitation (CCH) et le décret n° 2025-814 du 12 août 2025 relatif au diagnostic structurel des bâtiments d’habitation collectifs, publié au JO du 14 août 2025, vient en préciser certaines conditions d’application.

Modalités de délimitation des secteurs concernés par l’obligation

Les périmètres des secteurs dans lesquels tout bâtiment d’habitation collectif doit faire l’objet d’un diagnostic structurel sont délimités par délibération du conseil municipal. Lorsque la commune est couverte par un plan local d’urbanisme intercommunal, la délibération du conseil municipal est transmise au président de l’établissement public de coopération intercommunale compétent. Le maire ou le président de l’établissement public de coopération intercommunale dispose ensuite d’un délai de trois mois pour annexer au PLU, au document d’urbanisme en tenant lieu ou à la carte communale les périmètres des secteurs dans lesquels tout bâtiment d’habitation collectif doit faire l’objet d’un diagnostic structurel. Cette délibération est également notifiée par lettre recommandée aux propriétaires ou aux syndics des copropriétaires des bâtiments concernés. Chaque syndic est ensuite tenu de notifier cette délibération aux copropriétaires. À défaut de pouvoir notifier la délibération aux propriétaires ou aux syndics par lettre recommandée, la notification est effectuée par affichage à la mairie de la commune (ou de l’arrondissement) où est situé le bâtiment, ainsi que par affichage sur la façade du bâtiment.

Modalités de réalisation de l’obligation de diagnostic structurel

Le propriétaire ou le syndicat des copropriétaires d’un bâtiment d’habitation collectif soumis à l’obligation est tenu de faire réaliser le diagnostic structurel par une personne qui justifie des compétences et garanties prévues par les articles R. 126-43-4 à R. 126-43-7 du CCH (voir ci-dessous). Le rapport est transmis à la commune dans un délai de 18 mois à compter de la notification de la délibération du conseil municipal par lettre recommandée ou par affichage.

Si le bâtiment dispose d’un projet de plan pluriannuel de travaux (3PT) réalisé par une personne justifiant des compétences et garanties prévues par les articles R. 126-43-4 à R. 126-43-7, l’obligation est réputée satisfaite sous réserve de la transmission du 3PT à la commune dans le délai imparti de 18 mois.

Compétences et garanties des professionnels (articles R. 126-43-4 à R. 126-43-7 du CCH)

La personne qui réalise le diagnostic structurel du bâtiment peut être une personne physique, une personne morale ou un groupement doté de personnalité juridique. Cette personne ou ses employés ou les membres du groupement qui interviennent dans la réalisation du diagnostic sont compétents dans les domaines suivants :

1° Les modes constructifs traditionnels et contemporains, tant en gros œuvre qu’en second œuvre ;

2° L’évaluation de la stabilité et de la solidité des bâtiments, notamment la modélisation et les calculs de structures, infrastructures, descente de charge et de fondations, la géotechnique, la prise en compte de la nature du sol et de ses aléas ;

3° Les produits de construction, les matériaux de construction et les équipements techniques ;

4° Les pathologies du bâtiment et de ses équipements notamment celles liées aux risques provenant du sol ou de l’environnement du bâtiment et de ses différents réseaux ;

5° La terminologie technique et juridique du bâtiment, dans son acception par l’ensemble des corps d’état, en rapport avec l’ensemble des domaines de connaissance mentionnés ci-dessus ;

6° La connaissance des textes législatifs et réglementaires, notamment ceux relatifs aux normes de sécurité applicables à l’habitat ;

7° La capacité à coordonner différents intervenants et synthétiser leurs contributions pour aboutir à un document final unique ;

8° Les équipements nécessaires au bon déroulement de la mission.

La personne qui réalise le diagnostic justifie ses compétences ou celles de ses employés ou des membres du groupement qui interviennent, par la possession de l’un des diplôme, titre ou certification suivants :

1° Un diplôme sanctionnant une formation Bac+5 dans les domaines des techniques du bâtiment, de la construction, du génie civil ou de la géotechnique et d’au moins 2 ans d’expérience professionnelle dans au moins l’un de ces domaines d’activités ;

2° Un titre professionnel dans le domaine des techniques du bâtiment de niveau équivalent ;

3° Une certification de qualification professionnelle dans le domaine des techniques du bâtiment de niveau équivalent ;

La souscription d’une assurance en responsabilité civile professionnelle est obligatoire et le montant de la garantie ne peut être inférieur à 1 000 000 euros par sinistre et 1 500 000 euros par année d’assurance.

La personne qui réalise le diagnostic structurel ainsi que ses employés ou les membres du groupement qui interviennent ne peuvent accorder, directement ou indirectement, au propriétaire ou au syndicat des copropriétaires représenté par le syndic, aucun avantage ni rétribution, quelle qu’en soit la nature. Elle ne peut recevoir, directement ou indirectement, pour elle-même, ses employés ou des membres du groupement qui interviennent, de la part d’une entreprise susceptible de réaliser des travaux sur les bâtiments sur lesquels porte le diagnostic, aucun avantage ni rétribution, quelle qu’en soit la nature.

La personne qui réalise le diagnostic structurel doit fournir au propriétaire, au syndic ou à la commune lorsqu’elle le fait réaliser d’office :

1° Les documents justifiant ses compétences, ou celles de ses employés ou des membres du groupement qui interviennent ;

2° Une attestation d’assurance de responsabilité civile professionnelle ;

3° Une attestation sur l’honneur de son impartialité et de son indépendance à l’égard du propriétaire ou du syndic de copropriété et des entreprises intervenant sur l’immeuble sur lequel porte le diagnostic structurel, destinée à être adressée à la commune avec le rapport.

Transmission des documents au professionnel

Le donneur d’ordre doit remettre à la personne qui réalise le diagnostic structurel les documents suivants, lorsqu’ils existent :

1° Les documents relatifs à l’historique des travaux réalisés sur l’immeuble, notamment les descriptifs, les factures et les plans d’exécution de ces travaux, les procès-verbaux des assemblées générales de copropriétés qui les ont décidés, ainsi que le carnet d’entretien de l’immeuble ;

2° L’ensemble des diagnostics immobiliers et des études techniques réalisés sur l’immeuble, au niveau du bâtiment ;

3° Les arrêtés de péril ou de mise en sécurité pris à l’encontre de l’immeuble au cours des dix dernières années et les mains-levées ;

4° Le 3PT lorsque les conditions de son élaboration ne répondent pas aux conditions prévues par l’article L. 126-6-1 du CCH.

Déroulement de la mission

Dans le cadre de sa mission, la personne réalisant le diagnostic structurel effectue une inspection visuelle extérieure et intérieure du bâtiment qui met en évidence les désordres apparents et établit un rapport sous format numérique.

Le rapport de diagnostic structurel contient au moins les informations suivantes :

1° Les noms, qualités et coordonnées de la personne physique ayant réalisé le diagnostic et ceux des intervenants, les informations relatives au contrat d’assurance de responsabilité civile professionnelle ;

2° La localisation géographique de l’immeuble et son implantation, notamment sa situation sur la parcelle et les cas de mitoyenneté ;

3° La description du bâtiment notamment le type de construction, l’année de construction, le nombre d’étages, la présence d’un sous-sol et la superficie ;

4° La description des éléments structurels diagnostiqués et des désordres observés ;

5° La description des derniers travaux réalisés sur l’immeuble et l’analyse de leur impact éventuel sur la stabilité et la solidité du bâtiment.

Le cas échéant, le rapport comporte également :

1° Les investigations complémentaires recommandées ;

2° Les recommandations des mesures de sécurisation du bâti avant la réalisation des travaux ;

3° Les recommandations des travaux à réaliser sous la forme d’une liste hiérarchisée.

Un arrêté du ministre chargé de la construction précisera ultérieurement le modèle de rapport de diagnostic structurel ainsi que les principales informations techniques contenues dans ce même rapport.

Décret n° 2025-814 du 12 août 2025 relatif au diagnostic structurel des bâtiments d’habitation collectifs