DÉCENCE ÉNERGÉTIQUE DES LOGEMENTS : UN DÉCRET DÉFINIT LES NIVEAUX DE PERFORMANCE ET LES CRITÈRES D’EXEMPTION VEILLE RÉGLEMENTAIRE

Un décret, paru au Journal officiel du 20 aout 2023, précise les niveaux de performance minimaux et les critères relatifs aux contraintes architecturales ou patrimoniales qui font obstacle à l’atteinte de ce critère ou de ces niveaux dans la définition du logement décent dans le cadre de l’application de l’article 160 de la loi Climat et Résilience. Ce décret adapte aussi les dispositions des contrats types de location de logement à usage de résidence principale.

L’article 160 de la loi n° 2021-1104 du 22 août 2021 portant lutte contre le dérèglement climatique et renforcement de la résilience face à ses effets a modifié la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs afin de définir le niveau de performance énergétique d’un logement décent, à savoir :

• À compter du 1^er janvier 2025, entre la classe A et la classe F (au 1^er janvier 2028 dans les territoires ultramarins*) ;
• À compter du 1^er janvier 2028, entre la classe A et la classe E (au 1^er janvier 2031 dans les territoires ultramarins) ;
• À compter du 1^er janvier 2034, entre la classe A et la classe D.

Confirmation du calendrier et précision sur les obstacles architecturaux ou patrimoniaux

Le décret n° 2023-796 du 18 août 2023, pris pour l’application de l’article 6 et de l’article 20-1 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, et adaptant les dispositions des contrats types de location de logement à usage de résidence principale confirme le calendrier d’entrée en vigueur de ces critères de « décence énergétique » des logements. Il précise par ailleurs les critères relatifs aux contraintes architecturales ou patrimoniales qui font obstacle à l’atteinte de ce critère ou de ces niveaux dans la définition du logement décent. Ainsi, l’article 3 du décret précise « les cas dans lesquels il est impossible pour le juge d’ordonner la réalisation de travaux visant à atteindre un niveau de performance minimal malgré la réalisation de travaux compatibles avec ces contraintes sont les suivants :

1. Les travaux nécessaires feraient courir un risque de pathologie du bâti, affectant notamment les structures ou le clos et couvert des bâtiments, attesté par une note argumentée rédigée, sous sa responsabilité, par un homme de l’art ;
2. Les travaux nécessaires, entraînant des modifications de l’état des parties extérieures, y compris du second œuvre, ou de l’état des éléments d’architecture et de décoration de la construction, ont fait l’objet, pour ce motif, d’un refus d’autorisation par l’autorité administrative compétente sur le fondement des dispositions législatives et réglementaires du livre VI du code du patrimoine, du titre IV du livre III du code de l’environnement ou du livre I^er du code de l’urbanisme.»

Pour justifier de l’impossibilité de réaliser les travaux visant à atteindre un niveau de performance minimal, le propriétaire devra produire aux débats les pièces justificatives et le juge pourra surseoir à statuer dans l’attente de l’intervention de la décision de l’autorité administrative compétente pour autoriser la réalisation de ces travaux. Ces dispositions entreront en vigueur au 1^er janvier 2025.

Prise en compte de la surface des vérandas chauffées

L’article 1^er du décret modifie le second alinéa de l’article 3 bis du décret du 30 janvier 2002 relatif aux caractéristiques du logement décent pris pour l’application de l’article 187 de la loi n° 2000-1208 du 13 décembre 2000 relative à la solidarité et au renouvellement urbains. Des précisions sont ainsi apportées à la surface prise en compte pour définir la décence énergétique d’un logement. Cette surface correspond à la surface habitable définie à l’article R. 156-1 du code de la construction et de l’habitation à laquelle il faut ajouter « la superficie des vérandas chauffées ». Cette disposition entre en vigueur dès le 21 août 2023.

Modifications des contrats types de location de logement à usage de résidence principale

Enfin, le décret du 18 août 2023 apporte des modifications au décret n° 2015-587 du 29 mai 2015 relatif aux contrats types de location de logement à usage de résidence principale afin d’insérer dans ces contrats types des rappels des critères minimaux de performance pour un logement décent. La plupart de ces nouvelles mentions devront figurer dans les contrats types de location dès le 1^er janvier 2024.

* Guadeloupe, Guyane, Martinique, La Réunion et Mayotte